房市 金銀銅鐵認真挑

【聯合報╱永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛】

央行房貸信用管制範圍，延伸到新北、桃園交界8個熱區，一連串的打房措施，已經讓北台灣房市產生量變、質變，過去動輒8%以上的年漲幅，去年已壓縮到4%以下，交易量跟管制前相比，更是直接腰斬，「房價再漲有限」、「收益負投報」等保守、觀望氣氛充斥市場，讓市場結構調整為以自住客為主的買方市場。

而房地合一實價課稅的不動產交易所得稅議題，預期將繼續搖撼市場，引述目前中國房產業最流行的說法：地不分南北、價格不論高低的「黃金十年」已經過去。現在是自用需求撐盤的「白銀時代」，買方已經不期待投資利益，只求物有所值，而屋主、建商唯一盼望的是早點落袋為安。

未來的「銅鐵時期」，房產已缺乏收藏魅力，若非稀少、高效用、價格合理，否則房產不過是拿來居住、使用的工具，已無聚財、增值的能力，若不投入管理維護的工夫，恐怕還有「鏽蝕」危機。

不過，相較於其它華人社會，僅能交易使用權，台灣房市並不會發生產權鏽蝕的現象，但過去12年多頭格局，隨便買賣都能賺進豐厚收益的時代已落幕，不動產資訊、財稅制度健全後，已難再有僥倖賺大錢的機會。

全台有832萬戶住宅，而7成人口居住在6大都市，產品多元以及區域條件的差異，將在市場轉趨沉靜後，展現出不同的特質，值得消費者玩味。頂級豪宅是永遠綻放光芒的鑽石，不但稀有，且擁有的目的也不僅僅是為了居住而已，還有身份地位、安全、景觀、管理服務等附加價值，故能特出於一般住宅產品之上，非黃金、白銀稱斤論兩的價值觀能論斷。但若以投資觀點買進條件並不特殊、區位冷門的高總價產品或投資型產品，在現階段買氣消退、信用管制雙重箝制下，未來價值反而從黃金變白銀，甚至銅鐵的窘境。

市場多速發展是必然的，有些區域、產品的價格支撐仍強，進一步還能連結未來話題，前景可期。但人無遠慮，必有近憂，有些區域、產品擺明就是政策鎖定的對象，建議千萬不要貿然搶進，應及早捨棄即將被市場潮流吞沒的產品，才能安心度過未來的驟變。