預售還沒交屋就過世...遺產稅怎報？代書提醒「並非看總價」：不算房產是債權

最近幾個客戶來問情情：「我爸爸買了預售屋，還沒交屋就走了，這間房子到底要不要報遺產稅？」「情情，預售屋總價那麼高，是不是要全部列入遺產？」

這真的是很多人的誤解，今天情情就來跟大家說清楚，家人過世留下預售屋，遺產稅到底該怎麼申報，三個重點，一次搞懂！

一、交屋前 預售屋是「債權」 不是「房屋」

很多人以為買了預售屋，房子就是自己的。但在法律上，預售屋交屋前，你手上拿到的只是一個「契約權利」，不是房屋或土地的所有權。

財政部台北國稅局表示，被繼承人生前與建商簽訂「不動產預定買賣契約書」，在房屋興建完成前死亡，其死亡時所遺留的財產，是未來請求不動產過戶的「權利」，而非房屋、土地的所有權。

簡單說：房子還沒過戶，你繼承的是一筆「債權」，不是一間房子。但這筆「債權」還是要列入遺產總額申報。

二、遺產價值按「已付款」計算 不是按契約總價

很多人一看到預售屋總價幾千萬，就擔心要全部課稅。免緊張！

國稅局說得很清楚，債權價值應以被繼承人截至死亡日止，實際已支付給建商的各期房地價款來計算，不是依契約總價。

情情舉兩個實際案例給大家看：

案例一：總價1,820萬 只付330萬

甲君2024年1月買了總價1,820萬元的預售屋（含車位），預計2027年底交屋。

結果甲君2024年4月過世，經查他已支付建商330萬元。這330萬元才是要併入遺產的「債權」金額。

案例二：總價7,000萬 只付1,900萬

另一位民眾購買總價7,000萬元的預售屋，預計年底交屋，但在交屋前不幸過世。

經查截至死亡日止，共支付建商1,900萬元。繼承人申報遺產稅時，列報的是1,900萬元的債權，不是7,000萬元。

情情重點整理：預售屋遺產價值 = 已付給建商的金額，不是契約總價！

三、主動向建商查詢 別只依賴財產清單

這點超級重要！ 情情一定要大聲提醒大家，國稅局提供的 「遺產稅財產參考清單」沒有預售屋資料。

也就是說，如果繼承人只靠這份清單來申報，很容易漏掉預售屋這筆債權，國稅局建議，繼承人應主動向建商查詢被繼承人生前已繳納的房地價款，並備妥以下資料：

房地預定買賣契約書
各期付款統一發票
匯款單等付款證明

情情貼心提醒：家中如果有家人購買預售屋，一定要保存好買賣契約、付款證明與收據，並讓繼承人知道這件事。漏報被查到，不僅要補稅，還可能被罰。

情情總結

家人過世留下預售屋，遺產稅申報有三個重點：

預售屋是「債權」不是房子，法律上認定繼承的是對建商的權利
按「已付款」計算，不是契約總價，是已經付出去的金額
主動向建商查詢，財產清單不會顯示，別依賴它！

買房是大事，報稅更是大事，弄清楚規定，才不會讓家人的愛，變成繼承人的負擔。

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