租賃三法恐釀災？台北租服公會：政府管太多了

台北市租賃住宅服務商業同業公會（台北租服公會）23日舉辦年終記者會，針對近期政府推動租賃三法，公會表示，此次修法應重於租霸惡意違約，以及公證法與強制執行兩大問題，至於限制租期、租金漲幅等，政府實在管太多了，不宜過度干預市場自由機制。

內政部租賃專法修法三大方向包括租期保障最短3年、限制租金漲幅、以及強化租賃雙方權益保，明定房東不得以任何形式禁止租客申請租金補貼、遷入戶籍或申報租金費用，同時也兼顧房東權益，增訂「租霸下車條款」。

其中，租約綁3年可1年1續，未繳租約不受其保障，租金漲幅部分，不得超過當月房租指數年增率。

台北租服公會理事林政緯表示，修法保障居住正義公會樂見其成，但政府宜應了解政策將引發的後果，如租約強制保障3年部分，對包租代管業者來說，一旦遇到惡意欠租房客、破壞房屋，甚至擾鄰的不良房客，不僅損害房東權益，還會波及鄰居安寧，導致社區管理成本攀升。

他舉例，如果房客經常延遲繳租，2~3天、又或者1~2個月，為何還得讓該房客繼續占用租屋資源，而不是將租屋資源給予更加優質的租客？又或者房客經常擾鄰，如三更半夜唱歌、敲敲打打等，引發鄰居不滿檢舉，甚至衝突，業者又為何不能主張解約？

林政緯認為，強制保障租約3年還另設罰則，此事沒有道理，房客提早解除契約，就是依法支付違約金，而無論包租代管業者或房東提早解除契約，應當也是依合約支付違約金辦理，而不是另設罰則，違反公平交易原則。

台北租服公會副理事長陳宏昌表示，政府此次修法傾向單方面加重出租人義務，卻未平衡房東、房客雙方權益與義務。

他表示，多數包租業者、房東遇到「惡意欠租、霸佔房屋」的租霸，往往必須透過高額的時間成本、金錢成本訴訟，無法即時取回房屋，承受長期官司的精神折磨與莫大損失。

陳宏昌指出，其實租霸問題在台灣沉痾已久，相關修法朝野、民間亦早有共識，解決之道其實不難，將修法核心著重於《公證法》並簡化訴訟流程，擴大租約公證之強制執行效力，讓惡意違約的租客可快速退場，不僅讓房東可迅速回收房子，也釋出房源給有需要的優良房客。

林政緯指出，此次租賃三法的條文還有很多問題，如租金預期調漲、包租業第10年無法續約等，綁約3年、1年1調，對房東或包租業而言，為避免3年後續約無法一次調漲，乾脆連年攀漲，漲到規定極限，反而不利於租金穩定發展。

而包租業與房東簽約，合約都是1簽10年，綁約3年，等到第10年時，包租業者又如何與房客簽3年？最後，他建議政府推動政策落實居住正義，務必三思而後行，否則將導致租市混亂，許多包租業者也將難以為繼。