年收不到110萬房貸過不了！專家建議新青安考慮3銀行：土銀承做彈性較大

近期不少民眾申辦新青安貸款時發現，儘管名下無房無貸、信用良好，卻面臨比以往更嚴格的年收入審核標準。一位上市櫃公司上班的網友在蛋黃區購買850萬新成屋，申請台銀40年貸款，被告知年收需達110萬才能過關，而朋友去年在同樣銀行申請1000萬貸款卻能輕鬆核撥。這種現象背後反映了什麼市場變化？購屋族該如何因應？

新青安貸款的政策背景與現狀

「青年安心成家購屋優惠貸款」是財政部主導的政策性貸款，由八大公股銀行承辦，提供優惠利率與成數，幫助無自有住宅的家庭購屋。2023年8月升級後的「新青安」更是將貸款額度提高到最高1000萬元、貸款年限最長40年，寬限期最長5年。

銀行審核條件的變化與原因

網友遇到的年收入門檻提高情況，可能反映了2024年後銀行在央行信用管制與風險控管下的調整：

1.央行信用管制影響：2024年9月央行的第七波選擇性信用管制，被形容為「史上最嚴房市管制政策」。雖然主要針對第二戶以上的貸款限制，但銀行整體的放貸態度轉趨謹慎。

2.銀行風險控管加強：2025年第一季，房貸市場平均核貸成數創下71.82%的近20季新低。銀行對貸款人的收入審查更加嚴格，即使信用良好，也可能要求更高的收入證明來確保還款能力。

3.鑑價與成交價落差：銀行是依「房屋鑑價」而非成交價來計算貸款成數。若銀行對蛋黃區物件的鑑價保守，即使成交價850萬，鑑價可能僅約765萬（成交價的9成），貸款8成約612萬。銀行可能因此要求更高的收入水平，以確保借款人的還款能力。

其他公股銀行的選擇與建議

若台銀的條件不符需求，可考慮其他公股銀行：

1.土地銀行：身為專業銀行，不受銀行法72-2條放款上限約束，承做房貸彈性較大。
2.合作金庫：全台分行數量最多，服務範圍綿密，在爭取客戶上具地緣優勢。
3.臺灣中小企業銀行：開辦費用相對較低（3,300元起）。

申請建議：提前備妥財力證明：銀行審核傾向觀察「近一年度的穩定收入紀錄」。

自營業者或收入波動者，建議提前一年規律地將收入匯入帳戶，並準備薪轉證明、扣繳憑單等文件。

考量混合財力證明：除薪資外，可提供定存、保單、基金或股票等資產證明，強化信用評估。

留意鑑價落差：購屋前可先透過代書或估價師了解區域行情，預留更多自備款，因應可能存在的鑑價與成交價差。

把握政策時效：新青安政策預計實施至2026年7月31日，之後不再延長。有意申請者需掌握時間，並注意撥款日最遲不得超過2026年10月31日。

新青安貸款雖提供優惠條件，但銀行在央行打炒房政策與風險控管下，審核標準確實趨於嚴格。年收門檻的提高，反映了銀行對貸款人還款能力的重視，以及對房市風險的謹慎態度。

建議購屋族提前規劃財力證明、預留充足自備款，並多方比較不同銀行方案。買房是人生重大決定，除了爭取優惠貸款，更需審慎評估自身財務狀況與未來還款能力，才能確保購屋後的生活品質。

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