新莊塭仔圳重劃區生不逢時！慘遇降貸款成數 專家：開破壞讓利價或許能撐

UDN報導，行庫主管指出，針對未來供給量大的重劃區也特別警戒，如新北市新莊區塭仔圳重劃區總面積400公頃，相當於四個新莊副都心的面積總和，由於此區域建商因重劃分回的土地面積大，公股銀也設定承做土建融不能超過一定比率，避免風險集中。

當景氣低迷時，各銀行會調降高風險區的貸款成數，推案量大的重劃區往往會中槍。不過，像塭仔圳這類還沒開發完成並推案的重劃區，就被點名作記號的例子還真不多見。

回顧2016年，當時正值前波空頭的谷底，不動產成交量極為慘淡。不過，甫開發完成的土城暫緩發展區，並未被列為高風險警示區，首度標售土地更繳出全壘打好成績。

相比之下，塭仔圳可謂生不逢時，簡直衰到外婆家了。

雖然土建融成數會被限縮，但關鍵仍在土地標售底價高低；倘若價格夠甜的話，建商應該仍有卡位意願。

新莊線上新建案供給量確實不少，價格大多不便宜。丹鳳、迴龍一帶新案每坪成交均價已達到60萬元以上，「馥華之道」與「皇鼎心莊」每坪成交均價更高達70萬元左右。

過去以來，下新莊預售屋每坪成交單價，通常比上新莊便宜5 ～ 10萬元左右，但因下新莊供給量有限，以及部份建案品牌實力較強的緣故，使下新莊新案房價持續墊高，與上新莊價差收斂。

若照現況評估，重劃後環境更好的塭仔圳重劃區，未來首波新案售價可能在65 ～ 75萬元之間。如此高價，再加上數百公頃的開發面積，日後供給量十分驚人。能否撐住目前高價不墜，的確令人好奇。

今年房市慘況像極2016年，而2016年板橋江翠北側重劃區第一個建案「江翠ONE」，祭出「比中古屋還便宜」的4字頭破壞價，成功吸引購屋族瘋搶。塭仔圳的第一案，如果來一個超殺的價格，說不定能複製「江翠ONE」戲碼，以讓利來打敗不景氣！

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