想賣掉繼承房賺大錢反繳上百萬？資深房仲提醒：先算好稅率！

以為賣繼承房可以賺錢？資深房仲小英在臉書粉專指出，很多人以為繼承來的房子賣掉房地合一稅大概也不用繳太多，沒想到一報稅整個大傻眼。

小英表示很多人不知道繼承的房子賣掉後要繳的稅可能讓你懷疑人生，說明賣房的稅大致分為兩種，一是土地增值稅，另一個就是房地合一稅，由國稅局收款。

小英解釋，房地合一稅之所以讓人吐血，是因為他是課賣房賺的差額，也就是資本利得，而最讓人沒辦法接受的正是繼承房子的成本不是當初爸媽買的價格，而是繼承時公告的現值。

小英舉例，甲先生在106年花了1500萬買房，並於111年過世，由下一代乙先生繼承，如今公告市值僅500萬。

假設112年乙先生將房子以2000萬的價格變賣，最多賺500萬，賺得少稅負應該要很輕，然而國稅局會認為成本是現在的500萬，加上仲介費、代書費、繼承規費，賣價就算減掉公告市值和一些零散的相關費用，也要被扣上將近1500萬的稅，乘以對應稅率，算下來是上百萬。

小英提醒，105年新制「房地合一稅」才上路，在這之前則是適用舊制「財產交易所得稅」，要判斷物件適用於新、舊制，僅需遵循以下三依據：

一、105年前取得、105年以前繼承 適用舊制
二、105年後取得、105年以後繼承 適用新制
三、105年前取得、105年以後繼承 適用舊制

如果持許再轉手，則依照上一手時間為準，所以越往後新制機率越高。

為了避免未來賣房稅爆炸高，小英提供要賣繼承房的屋主三點建議：

方法一、剩餘貸款>公告現值

可以主張用貸款餘額來當作取得成本。

方法二、自用住宅優惠

如果符合條件，像是自住設籍滿6年，然後並未出租也未營業就可以享有400萬的免稅額，加上10%的低稅率。

方法三、重購退稅

如果賣房的前後兩年內再買一間符合自用條件的房子，就有機會申請退還前面賣房子所繳的房地合一稅。

小英提醒，賣房子一定要先計算清楚自己可能要繳多少稅，不然報房地合一稅真的是一場災難。

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