預售卡住...買家賠售但建商全身而退？專家喊話適度修法：應讓自住能換約

現在預售屋真的很讓人頭痛！建商賣不掉，消費者也轉讓不了，然後又不斷有解約狀況發生。

買方卡在法規裡不能轉手、建商卻可以要求原價解約回收再重新賣高價，結果就是——消費者賠錢走人、建商全身而退。

竹北有位民眾，幾年前買了一坪42w的預售屋，行情漲到58w，結果擔心明年貸款成數不足，決定忍痛讓利賣給出ㄧ坪45w的新買家。後來聯繫建商說「現在規定不允許換約」，直接拒絕。

新竹也有類似的案例...這種制度一旦久了，有三個壞處：

1. 消費者被綁死：就算找到願意承接的自住買家，也不能合法換約。
2. 市場價格失真：你只能找建商買，價格建商說了算。
3. 風險集中：40萬戶預售屋未來3年要交屋，一旦貸不到款，解約潮只會更慘。

為什麼會這樣？

法規綁死：《平均地權條例》2023年7月上路，除特殊情況，預售屋不能轉讓。
限貸令壓力：第二屋貸款成數砍到5成、第三屋3成，很多人交屋資金缺口大到補不回來。
建商資金保護機制：以「法律不允許」為由拒絕換約，用原價回收或收15%違約金，既降低風險又能再賣一次。

其實政府如果目的是防止投機炒作，制度可以不用綁這麼死。適度修法可以有中間值，例如：

1.僅開放「自住型換約」：限制買方是首購族、且不得短期轉售。
2.設定合理違約金上限，避免建商利用制度套利。
3.對短期高額轉讓才課重稅，取代全面封殺換約。

不要防到變成「建商贏、消費者輸」，這樣先前的修法，或許就不會讓人覺得是在打炒房，會被外界質疑，是不是在幫忙建商出清餘屋了？

◎本文內容已獲潘柏彥授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。