房市被政策卡死...三方皆輸！專家喊「建立剛需貸款」：別讓真正該買的被卡

現在的市場，不是買不起，是被政策卡死的。

買方貸不到、賣方不願讓、房仲夾在中間「凍喊不得」，這不是客人沒需求，是政府一刀砍下來，買方被限貸、賣方沒空間讓價、房仲什麼都看得懂卻什麼都不能做。

問題到底卡在哪？直接說幾個真實現場的漏洞與矛盾：

1、政策說要打房，卻沒分清楚誰是剛需、誰是投資客

現在只要不是首購、不夠年輕，幾乎一律被限貸、抓利率、加自備款。

法人可以買房、公司可以裝潢灌價過關，但你只是從兩房換三房、有孩子需要多一點空間，也照樣被卡死。

結果就是：真正需要住的人，買不起；有能力投資的，照樣買得到。

2、銀行在配合政策，但風控模型根本沒跟上生活的真實

現在的貸款審核，不是看你有沒有現金流，而是只看報稅數字、持產紀錄。

你可能月收穩定、工作正常，只因為是自營業或接案者，直接被判「高風險」貸不到成數。更扯的是，就算你是科技業、收入高，也一樣可能被打回票。

3、「貸不到八成即解約」這條，看起來保護雙方，實際卻更讓案子流產

這不是政府規定，是房仲業界實務上用來保障買賣雙方的作法。

因為知道現在的政策讓貸款風險大增、放款速度拖慢，我們只好在合約裡加入這樣的條件。但這樣一來，反而變成雙方都焦慮、不敢簽，連應該能談的案子，也還沒走幾步就先夭折了。

有什麼辦法可以解？

解法一：建立「剛性需求貸款專案」，不分職業，只看用途與規劃

別再用首購、年輕人當作唯一標準，應該承認「首換戶」、「有家庭剛需」、「長期自住計畫」這些人也是真正需要被支持的對象。

政府可考慮擔保部分成數（例如5%），或與中介基金合作補足缺口，給這些人過得去的空間。你不能用同一把尺，去量一個要住的人，跟一個想賺的人。

解法二：合約應該設計「彈性履約條款＋轉案緩衝方案」

不是一沒過件就死局，而是：

雙方可協議補足貸款差額
延後交屋
導入第二銀行聯貸、補件、或找保人協助

讓案子有轉圜、有過場、有餘地。房仲不是跑腿簽約的，我們是要「幫案子活下去」的角色。

解法三：房仲應該主動做「預審健檢＋貸款能力盤點」

不要再等到簽完才爆雷，我們可以在買方看屋前，先幫他做：

現金流分析
成數評估
掃描銀行授信可能性

這樣看屋才不會是場賭博，也讓賣方知道「這個客人不是白跑一場」。

房仲這個角色，是一個職業，就是在賺錢，我們是在政府政策、銀行制度、買賣雙方情緒之間，努力讓一個本來不可能完成的交易變得「有可能」。我們不止是在談房，是在談「生活要怎麼繼續」。

最後，請讓我用一點情緒說話：我就是房仲，我當然會捍衛我自己的專業與收入。如果你覺得房仲就是賺你錢、佔你便宜、在你痛苦的時候搞佣金，那我只能這樣講：希望哪一天你的薪水被砍、被取代、被制度壓下來的時候，你也能跟罵房仲一樣理直氣壯地說：「活該」。

誰沒缺點？誰不是撐得很辛苦？誰想做白工？

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