泛太平洋估價研討會登場 公會籲政府做這事避道德陷阱

第31屆泛太平洋估價研討會於9月5日到8日在台灣舉辦，中華民國不動產估價師公會呼籲政府盡速建立不動產擔保品估價獨立性，要求金融機構委託不動產估價師評估價格並簽證，避免銀行行員自行估價產生球員兼裁判的道德陷阱。

此次研討會，包括美、加、澳、紐、日、韓等12會員國的不動產估價、投資、開發、金融與顧問等專家，以及國內不動產相關領域之產、官、學界人士共500餘人與會。

中華民國不動產估價師公會表示，不動產估價師法立法迄今雖已逾23載，然金融機構不動產超貸詐貸案仍時有所聞。

他山之石，可以攻錯。回顧世界各國金融機構貸款核貸制度，特別是2007年美國因抑制通貨膨脹而提高利率，導致抵押貸款違約急遽增加並引發次級房屋貸款金融危機及2008年世界金融海嘯。各國開始從根本面反思不動產金融商品的各種弊病，並且制定相關預防與健全措施。

美國及學者嗣後予以檢討原因，起因於過於寬鬆的貸款審查規則，特別是放款查核疏失、不動產擔保標的之估價偏頗、信評機構的道德風險等漏洞所產生的乳酪效應。其中估價規範亦是其中重要一環。

特別是，不動產擔保品之估價人員、估價結果及放款額度均由銀行一條龍之機構決定，缺乏保險絲熔點，並會有金融機構與存款戶間之「代理問題」，因此各界呼籲金融機構貸款制度應重視「估價獨立性」。

美國聯邦住房金融局、房地美及紐約州總檢察長於2008年12月制訂簽署「房屋評價行為準則」，防止任何有潛在經濟利益的個人與估價師進行任何直接聯繫，以確保估價獨立性及當事人雙方合法權益。

美國更於2011年更進一步以法制化的強制方式制訂「估價師獨立性事項」，以保護購屋者、貸款投資者及整體住宅市場。

除美國外，英國皇家特許測量師學會於2013年編定之RICS專業標準規範，規範確保獨立性，不動產抵押貸款估價應由獨立於委託之金融機構以外之公正第三方且具RICS註冊之合格測量師資格者進行估價。

德國更早在2005年2月通過「潘德布雷夫債券法案」，特別於第16條第1項與第2項特別規定在不動產抵押貸款價值評估中，估價者之身份必須與該貸款放貸案無關。在在與美國重視估價獨立性之主張不謀而合。

估價師公會表示，近幾年來，世界各國因Covid-19疫情採取量化寬鬆政策，引發資產價格驟起。然而疫後過度通貨膨脹迫使美國聯準會再度遽升利率，導致今(2023)年3月間美國、瑞士出現銀行破產危機，不動產市場亦產生價格遽升後的式微，部分金融環境亦與2008年間頗為類似。

加上中國大陸因近年來不動產市場從百花怒放到市價急劇崩跌，亦對金融穩定性有所疑慮，並擔憂恐引發蝴蝶效應，影響臺灣總經及金融環境。

公會表示，國內雖在2000年面臨大量不良債權的呆帳問題時，建立不動產估價師法及估價技術規則，惟房地產市場興起20年大多頭，對於授信貸款環境較為樂觀，對於不動產貸款規範因應對策及重視程度較為消極。倘國內房地產市場一旦突然反轉，金融環境恐將不及反應。

估價師公會有鑑於此，超前佈署相關金融貸款不動產估價管控措施，歷經多次專家學者組成評議委員會討論，應用估價所需決定的參數，採取謹慎穩健原則為前提。並基於降低金融機構抵押權長期擔保的價值變動風險下，訂定適用範圍規定。因此於今年5月制訂發布「第十四號公報-金融機構設定抵押權之不動產估價報告書範本及注意事項」。

估價師公會希冀透過金融機構抵押估價公報範本作為技術及相關規範的指引，藉由提升不動產估價作業獨立性及專業性，以謹慎穩健原則協助降低不動產價值變動對金融機構設定抵押權造成之風險，並健全不動產抵押市場機制。