避免銀行球員兼裁判 不動產估價師公會籲政府：建立估價獨立性

第31屆泛太平洋估價研討會於9月5日到8日在台灣舉辦，包括美、加、澳、紐、日、韓等12會員國的不動產估價、投資、開發、金融與顧問等專家，以及國內不動產相關領域之產、官、學界人士共500餘人與會；中華民國不動產估價師公會藉此估價專業的國際會議，同時呼籲政府，盡速建立不動產擔保品估價獨立性，要求金融機構委託不動產估價師評估價格並簽證，避免銀行行員自行估價產生球員兼裁判的道德陷阱。

中華民國不動產估價師公會全國聯合會（不動產估價師公會）表示，2000年不動產估價師法立法意旨，緣於1997年亞洲金融風暴期間超貸案頻傳，及1998年都市更新條例立法後亟待解決之權利變換價值認定，加上民眾對於土地徵收呼籲應採市價補償，希冀藉由建立制度納管專業技術人員、制定規則確保估價技術水準、透過產業自律健全市場秩序，以因應社會經濟需求、提升估價公信力、保障民眾權益、維護交易安全、協助健全經濟金融秩序。

不動產估價師公會指出，不動產估價師法施行迄今，政府在都市更新權利變換、公開發行公司不動產交易、土地徵收補償等方面，已逐步將專業估價者評估納入機制範疇。

為避免估價品質良莠不齊，並建立估價公信力，中華民國不動產估價師公會全國聯合會表示，在中央主管機關支持，及學界老師們輔導下，不動產估價師公會持續制訂相關估價技術公報或通則，並透過制訂與回饋過程，逐漸形成產業自我規範、自我協調之行為機制，從而凝聚產業共識，提升估價技術，並在發布公報或通則後，建立產業間具有普遍約束力的行為規範，使估價從業人員有所遵循，並且形成產業自律，以確保估價品質、維護市場秩序、精進產業健康發展。

不過，不動產估價師公會強調，不動產估價師法立法迄今雖已逾23載，然而金融機構不動產超貸詐貸案仍時有所聞，並見諸媒體。有立法委員擔憂影響金融穩定，因此審視我國金融機構相關核貸機制，特別是近五年內公庫銀行委外估價占其評估總數不及0.3%一事是否合理，希冀相關機關予以檢討。

不動產估價師公會表示，「他山之石，可以攻錯」，回顧世界各國金融機構貸款核貸制度，特別是2007年美國因抑制通貨膨脹而提高利率，導致抵押貸款違約急遽增加並引發次級房屋貸款金融危機，及2008年世界金融海嘯。各國開始從根本面反思不動產金融商品的各種弊病，並且制定相關預防與健全措施。

不動產估價師公會進一步指出，美國及學者嗣後予以檢討原因，起因過於寬鬆的貸款審查規則，特別是放款查核疏失、不動產擔保標的之估價偏頗、信評機構的道德風險等漏洞所產生的乳酪效應，其中估價規範亦是其中重要一環。

不動產估價師公會強調，特別的是，不動產擔保品之估價人員、估價結果及放款額度均由銀行一條龍之機構決定，缺乏保險絲熔點，並會有金融機構與存款戶間之「代理問題」。呼籲政府應正視金融機構貸款制度的「估價獨立性」(Valuation Independence)。

不動產估價師公會表示，估價師公會希冀透過金融機構抵押估價公報範本做為技術及相關規範的指引，藉由提升不動產估價作業獨立性及專業性，以謹慎穩健原則協助降低不動產價值變動對金融機構設定抵押權造成之風險，並健全不動產抵押市場機制。

此外，金融機構抵押估價公報並參考各國對於金融貸款估價獨立性要求，於附錄提出金融機構委託不動產估價管理規範原則以供金融機構參考，從而規範不動產於金融機構設定抵押權估價行為，維護不動產抵押權當事人雙方合法權益，防範不動產抵押信用風險，避免不動產估價受金融機構負責貸款業務或決策人士影響，以確保金融機構設定抵押權之不動產估價報告書範本估價品質，共同協助金融穩定及健全金融環境。