新光一號挹注 上半年商用不動產交易達607億元

今年不動產市場受到升息、打炒房，充滿不確定氛圍，然而第2季受惠新光一號不動產投資信託基金公開標售案，全數標脫的挹注下，第2季商用不動產交易走出前一季的低迷氣氛，根據第一太平戴維斯統計，第2季大型商用不動產成交金額（單筆3億元以上）為448億元，季增率181%，年增率40%，合計今年上半年大型商用不動產交易總額為607億元，較去年同期減少23%。

觀察今年上半年前五大商用不動產交易中，4筆為新光一號REITS的公開標售資產，最大筆為新光天母傑仕堡大樓，由鼎固置業以116.8億元購入，也是繼去年中國人壽以120.5億元購置台中七期豐邑市政核心大樓後，再次出現單筆百億元的交易案。

第二高則是位於中山北路的新光中山大樓，由金地遠實業以72億元購入，換算辦公室每坪單價108萬元，第三高則是崇越科技以53.5億元購入內湖科學園區整棟預售廠辦大樓，將作為自用辦公空間。

在新光一號REITs的挹注下，今年上半年購置動能主要來自專業投資機構與建商，分別投入180億元與154億元，合計貢獻近6成的交易金額，科技業則以151億元排名第三。

專業投資機構主要鎖定北台灣的辦公室與廠辦產品，雙北以外區域則偏好整棟具穩定租金的投資標的。建商方面，主要交易為鼎固置業以116.8億元購置新光天母傑仕堡大樓，以及立志開發以20億元購置新光信義華廈商場，顯見雖然近期建商購置不動產動能衰退，但對於精華路段，短期收租而中長期具改建效益的商用不動產，配合集團布局策略，仍有機會出手。

另一方面，保險業投資動能低迷，在最低不動產投資報酬率門檻提高到2.845%的限制下，上半年投入金額僅有11億元，規模與去年同期相比，衰退幅度高達9成。

各類型不動產之中，辦公室交易最為熱絡，達到160億元，其次為廠辦與商務住宅，分別為127億元與116億元，並集中雙北市，也反映著當市場面臨潛在波動時，買方對於核心地區的信心較為充足，並積極尋找好的買點進場布局。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示分析，從第2季交易量反彈且多宗大型交易案都順利標脫觀察，買氣相對穩定，考量營造成本高漲推升新建案價格，及保值性等因素下，核心區的不動產依然可以吸引特定的自用企業與投資人出手，帶動辦公室與工業廠辦價格持穩且緩步成長。

工業不動產方面，這波景氣反彈集中在特定的AI受惠產業，整體訂單能見度普遍偏低，工業土地價格漲幅將回歸理性，而自用廠商偏好可立即進駐使用的現有廠房，以降低營建成本波動造成的建廠成本不可控性。

保險業方面，雖然上半年的購置動能低落，本季央行停止升息，未進一步抬高不動產最低投報率門檻，為保險業的不動產投資帶來正面消息，預期將在全台持續尋找投報率3%以上的整棟投資型物件。