顛簸的房市正義／建商無退路 掀寒蟬效應

建商表示，由於都更有搶時效等考量，若許可制上路，實施者為避免整合前期因政府審查而錯過收購時間，市場恐出現「人頭購屋」規避新制的歪風；另外新法無一套完善的「退場機制或轉手讓渡規範」，且法令附帶「五年不得轉售」，將讓投入都更的建商進退無路，市場恐掀「都更寒蟬效應」。

據內政部最新2022年全國都更案件數資料顯示，全國報核中的都更案為449件、完成審定僅46件，「地方政府在都更案審核的執行效率才10.2%」，一旦「私法人購屋採許可制」上路，將多了一道中央政府審核程序；建商表示，內政部宣稱，七日內會完成許可發放，但重點是民間對政府行政效率缺乏信心。

建商強調，內政部是否有「專責人員」審核、人力配置有多少、如何在七日內完成審查，若政府逾七日未回覆，導致都更錯失收購時機，如搶手物件一釋出就被買走，或屋主更改反悔等，相關情事如何後續。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全則分析，新制如果過嚴，上市櫃建商很難藉自然人名義方式購買舊屋，但若有整合者在搶時效等考量下，不以私法人名義進行都更，改採人頭購屋，易衍生「都更人頭戶」的爭議，並非業界所樂見。

另外，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，目前新制不論母法或子法，對「都更、危老重建案破局，沒有任何退場機制、轉手讓渡規範」，一旦案子無法進行下去，實施者想要撤出，將面臨「無路可退」困境。

不僅如此，何世昌強調，由於新制附帶「五年不得轉售」，開發商不但無路可退，還要「原地關禁閉五年」，形成「前有內政部許可制箝制，後有五年不得轉手追殺」的內外夾攻窘境，恐讓建商對參與老屋重建案掀起「都更寒蟬效應」，望之卻步。

何世昌指出，「私法人購屋採許可制」的新制中，同時綑綁「五年不得轉售」的規定，若都更整合破局又遇多個私法人地主戶，彼此相互卡關，形成「法定釘子戶」，實施者該如何解套、退場。