顛簸的房市正義／打炒房條例 預售屋禁換約爭議多

為抑制高房價、打擊房市炒作行為，政府祭出《平均地權條例》修法，其中「預售屋禁止換約」、「私法人購屋採許可制」兩大新制，引發爭議最多，本報特製作專題報導，讓大家了解新法對市場、民眾的影響。

這次《平均地權條例》修正案中的「禁止預售屋換約轉售」，法學界質疑，政府禁止人民自由處分財產的部分，恐違反憲法第15、22、23條；建商指出，六類排除條款中，更有定義不清、認定標準、是否需取得證明等問題，在法令未完備就上路，將衍生眾多交易糾紛、市場問題。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，這次《平均地權條例》通過的新修正內容，明訂「禁止預售屋換約轉售」、「私法人購屋採許可制」，兩大新制光是政府禁止人民自由處分財產的部分，就已涉嫌違反憲法財產權保障及處分自由，在「法令可適性」上具高度爭議。

他強調，從1月10日新法通過至今，政府在政策「合憲性」上僅一句「無違憲之虞」回覆，但民眾、產業界想了解的是「政府基於什麼原因，可以明文禁止人民自由處分財產的權利」。

中正大學法學院教授暨台灣法學基金會董事長謝哲勝分析，政府當然可以限制民眾權利，但需有「正當法律程序」，且「合乎比例原則」，這才是法治國家。

他強調，這次新法引發法學界、產業界高度爭議，就在政府沒有「法治國家概念」，從行政、立法法令訂定目的、程序，再到法案通過等流程，恐直接違反憲法第15、22、23條。

他指出，在市場經濟，民眾有財產權自由與交易自由，這是憲法第15、22條保障人民的基本權利；現在政府要管制國人合法移轉財產的權利，就要符合憲法第23條。

謝哲勝分析，政策目的要符合「公共利益」，若政府強調是「打炒房」，那「依現有法令（如刑法）」直接處罰「炒房行為」就好，「為何要對合法的移轉、換約行為加以限制或禁止」；政府兩項管制手段，已超過打炒房的必要手段限制或禁止人民的自由及權利，因此，已違反憲法第23條。

他強調，民眾要的是「租得起或買得起房」，「政府要做的就是廣建社會住宅，或提供租金、購屋補貼」，那房價高低，就不會是民眾關心的首要議題。

從政策內容來看，楊玉全表示，「預售屋禁止換約轉售」中，目前政府僅對意外事故、非自願離職、重大傷病、無意保留繼承的預售屋、房屋受災不能居住，以及共同買受人間轉售之六大情況，且經地方政府核准後予以排除，但這「六類情況的各自定義為何、認定標準在哪裡」，像是哪些疾病屬重大傷病、哪些情形又是屬於意外事故等。

另外，他也指出，「這個認定標準是由哪個機關負責，是中央還是地方來認定，且民眾是否需要取得相關證明文件，像是非自願離職單，又要向哪個單位申請」，又或「是否還有其他排除條款，像是緊急情事，如民眾股票大賠、需要賣屋調資金，又要如何證明急需用錢」。