預售屋履保機制 暗藏陷阱

平均地權條例修正案最快五月底上路，新法上路後，因預售屋禁止換約，銷售周轉速度肯定變慢，加上中央銀行嚴格控管土地建築融資貸款，中小型建商資金捉襟見肘情況恐更嚴重，消費者買預售屋，最應注意建商倒閉及承購的房屋是否變成爛尾樓。

須留意的是，盡管建商提供「預售屋履約保證機制」，但履約保證未必萬無一失，該機制主要是確保興建信託資金「專款專用」，事實上並不具有履約保證功能。

「光是名字就有很大的問題」，馨傳不動產智庫執行長何世昌說，誠摯建議內政部應改名，因為履約保證機制，「其實根本保證不了什麼」，建商推預售屋後落跑，買家依舊承擔莫大損失。內政部地政司表示，現正檢討中。

為保障買方權益，內政部二○一一年五月起實施預售屋履約保證機制，規定建商推案時，必須提供相關保證措施，共有不動產開發信託、價金信託、價金返還保證、同業連帶擔保、公會連帶保證五大項。但不管是哪一種履約擔保，都由建商決定。

何世昌說，理論上來說，「價金返還」對消費者的保障最高，但很少有建商提供此一方式。「同業連帶擔保」看似最沒效力，但根據公會統計，十二年來、近六千個建案用此方式，卻沒建案出問題，大家覺得最雷的反而不雷。

何世昌說，最常出問題的反而是「不動產開發信託」。「價金信託」為建商將消費者所支付的價金、工程款交付信託專戶，建商要動用專戶資金，得先繳交相關文件後銀行才會轉帳繳納，屬專款專用，比不動產開發信託嚴格。不動產開發信託也是專款專用，但建商可動用的資金項目更多，包括稅費、規費、廣告費、代銷費等，萬一遇上「巧立名目」的建商，用各種理由把專戶裡面的錢一一請走，若缺乏第三方監督、受託機構又沒查核，容易出事。

何世昌指出，建商倒閉後，債務清償也有順位，承購戶往往排在最後，價金信託與不動產開發信託，都不保證消費者可退款。

買預售屋如何避免踩雷？何世昌說，可找大型品牌建商或多做功課，查一下建商建商推案實績口碑及負責人是否有不良紀錄或詐欺前科；也可早找老牌或大型代銷公司，此舉不保障房屋品質，但踩雷機率低，因為代銷要向建商請款，動輒上億元，比消費者更怕建商倒閉，所以較不會接奇怪的案子。

業界人士提醒，民眾無法自行挑選履保種類，建商有權決定履保方式，因此消費者如果覺得建商採用的履保機制不安全，不妨等到成屋時再進場。