央行升息加打炒房 專家：未來房市難逃量縮價修

央行從去年3月起啟動升息循環，今（23）公布再升息半碼(0.125%)，累計升息3碼（0.75個百分點），若以央行五大銀行今年1月平均房貸利率1.953%計算足額反應之利率，房貸利率將達2.078%，等於房貸利率睽違14年，重回2%時代。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，央行的天職是維持就業與物價的穩定，參考的現象就是通膨、經濟與金融的情勢、趨勢。以台灣今年2月消費者物價指數CPI維持2.43%，且生產者物價指數PPI降到4.10%，為指數編纂以來新低。

進一步看以新台幣計價的進口物價指數年增率以降到3.07%，相對於2021年年均的10.53%、2022年的16.07%，都已經出現明顯收斂。再加上出口總值從去年9月起連續半年呈現負成長，GDP成長動能熄火，國際還有因為貨幣政策轉向引爆的個別銀行倒閉的蝴蝶效應，不畏美國聯準會升息趨緩，央行這次維持過去一年一貫的升息動作，可謂藝高人膽大。

短期間與利率連動的房貸、土建融有隨指標利率浮動的壓力，房貸利率破2％、土建融破3%，顯示資金潮流出房市的趨勢不變，房市沒有利空出盡，也沒有準備築底反彈、建商鬆口氣的空間。

黃舒衛分析，從供給面來看，即便2月營造工程物價指數年增率回落到4.54%，為2011年以來新低，但疫情以來累積增幅達22%，工料雙漲的壓力未減。但另一方面，限期開工、土建融限貸及持續升息等資金緊縮措施也難走回頭路，對中小型建商都是越來越嚴峻的考驗。

從需求面來看，商用市場最大咖買方壽險業，現在獵樓的租金投報率地板價被拉到2.845%，短短一年抬升破三成，將再大量過濾掉可評估物件，讓投資縮手，如果再加上國際金融及國內經濟的諸多不確定性，今年應該會回到自用或市長期置產買方主導的市場，因此量能萎縮之下，很難期待價格再創新高。

住宅市場方面，因為平均地權條例子法即將上路，容或出現部分防錯殺條款，但已難挽回大局，資金回防到流動性大的金融市場，或低價、高投報的海外不動產市場的比例會持續擴大。

展望未來，黃舒衛認為，若期待央行鬆綁限貸措施，恐怕還須同時滿足房價走跌、建商出現倒閉潮、爆發全球系統性金融風險中的兩項，才有機會。另，329檔期在即，即便市場近期有看似跌無可跌的死貓跳現象，但僅止於觀望已久的自住剛需買盤。國內住宅市場在需求不振、新屋供給爆量的格局下，難逃量縮價修的調整。