房貸數據說話 房市底部未到

據金管會2022年底統計，象徵房市買氣的國銀房貸餘額、及新貸戶數，年增各再降到6.5%及0.9%的三年低點，房市底部到了嗎？專家認為，若拉長時間看，房市還是持續成長，但今年資金不再湧入，供需均疲，預料年增逾6%房貸市場，仍有下修空間，意味底部還沒到。

高力國際業主代表服務董事黃舒衛說，拉長近15年來看，房貸與戶數年增卻仍遠高於往年約4%均值的成長力道「政府打炒房、房市還是拉了一根小紅棒」，就房市急凍，各銀行又嚴控房貸，預估2023年房貸量能將續萎縮。

一家民營銀行主管坦言，去年前十大房貸行中有半數銀行房貸量，呈現雙位數成長，但也墊高了基期，加上今年資金不再湧入房市、銷售速度放緩，供需趨緩下，恐讓雙位數的高成長房貸，面臨下修空間。

據統計，2008年金融海嘯、央行大降息救市，讓2008年國銀房貸年增從2.3%的史上低點、隔年回到4.4%、2010年再攀升到6%；隨後央行2010年6月啟動僅一年升息循環後就凍漲，直到2015年下半年才又降息，國銀房貸從2011年到2018年，這八年的年增率都維持在3至4%左右。

直到2019年疫情爆發，全球央行大降息、無限印鈔注資，2020年3月台灣央行更將貼利率降到1.125%的史上低點，促動資金湧入房市，2021年國銀房貸年成長力道達9.3%史上高點。

直到2022年全球央行反手瘋狂升息、大縮表，政府打炒房力道一波波，國銀房貸與戶數年增成長力道，卻僅退回三年前起漲點。

黃舒衛認為，這顯示2019年啟動的這波無限QE效應還沒結束，超低利率創造的金融資產膨脹，而通膨更助漲氣焰，讓房市即便進入寒冬，前期買賣的滯後交屋潮、及高房價的高成數，仍拖著房貸量向前衝。

市場預期，2023年國銀房貸年增率將會持續下修，較健康的狀況會撐在5%左右， 一旦跌破4%，黃舒衛示警，這代表中古屋市場量縮、連預售屋轉成屋都變成建商手上的餘屋，建商滿手庫存將會非常危險。

黃舒衛說，這次平均地權條例修正案，有一派認為，只要市場量縮，就代表供給有限，房價更難鬆動，但實際上沒考量到這次是需求轉弱，成本也無法再轉嫁，房價下修是早晚的問題。

另一家房仲業者認為，房市買氣不振，去化緩慢，若未售量累積狀態不變，可能兩年後對房價將有較大衝擊。