商用不動產交易寫4年新低 平均地權修法是救星?

經濟日報 記者游智文/即時報導

根據第一太平戴維斯統計,2022年截至12月14日,大型商用不動產交易金額約1325億元,比去年減少25%;建商購地動能減半影響,今年大型土地交易與地上權合計僅1767億元,年減幅度更達39%,商用不動產與土地總成交金額,皆寫下近4年低點。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示,今年市場在通膨、升息、地緣政治與新冠疫情等多項負面因素壟罩下,全球股匯市與不動產市場波動劇烈,但隨美國通膨逐步受到控制,升息速度可望趨緩,加上近日國門全面解封,觀光旅遊業逐步回溫,都對台灣經濟帶來正面影響。

展望明年,預期在利率緩升、經濟發展穩定的局面下,商用不動產價格與買氣將維持穩定,政府研議中的平均地權條例修正案,若未來私法人購置住宅將採許可制,有機會將高資產族群的資金導入商用不動產市場,主要都會區市中心辦公室或雙北科技廠辦最有機會受惠。

第一太平戴維斯表示,受到央行持續升息影響,不動產買氣自下半年起明顯降溫,第4季商用不動產金額僅161億元,呈現旺季不旺的格局,為近10季最低單季交易規模,今年上半年買氣穩健,全年交易量能仍維持1325億元的相對高水位。

各類不動產中,辦公室買氣異軍突起,成交金額達469億元,規模較去年翻倍,更成為各類商用不動產之中,唯一正成長的類別,壽險業與專業投資機構都積極布局,顯示當全球股匯市波動劇烈、通膨持續升溫,核心與保值的優勢成為專業投資人的布局重點。

其中包括保力達以每坪210萬元買下信義計畫區統一國際大樓整層辦公室,中國人壽斥資120億元購置七期整棟辦公大樓,辦公室單價陸續創下紀錄。

由於央行今年連續3季升息,商用不動產的自用型買方轉為保守,投資型買盤則未受影響,投資交易占比達到63%,規模與去年相當。

其中保險業為今年最積極的投資買盤,投入金額超過403億元,比去年增加3成,隨著基準利率調升,不動產投資最低投報率門檻提高到2.595%,保險業轉投資策略持續轉向雙北市以外投資標的,今年即有7成的資金布局於雙北市以外的不動產,具穩定租金收益或售後回租的旅館、物流或辦公大樓,都在投資標的之列。

另外,專業投資機構也相當活躍,包括資產管理公司、投資公司或家族辦公室等企業,全年投資金額達到160億元,成為第二大宗投資人,並且特別偏好台北市的辦公室與廠辦產品。

受到住宅市場買氣下滑,房貸利率上升以及銀行持續緊縮土建融放貸,土地交易規模明顯下滑,全年成交金額減少39%,建商購地動能明顯萎縮,全年購地金額為1059億元,年減率達5成。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠 記者游智文/攝影

主要原因除了公部門減少釋出建地以外,2019年到2021年之間,建商購地金額累計超過6000億元,土地庫存豐富,這也使得土地新案評估上更為謹慎。多家建商採多樣化策略以分散風險,包括提升工業廠辦推案比重、參與公辦都更或聯開案、以及品牌建商合作推案,以降低未來住宅市場波動所產生的風險。

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