爛尾樓潮來襲？ 專家：做這件事就不會有骨牌效應

房市近來陸續傳出爛尾樓，為避免「爛尾樓」情況擴散，傳出大型行庫已祭出「五大禁令」管制土建融。房市趨勢專家李同榮表示，預防爛尾樓出現，防範重於治療，市場推案若能踩剎車，爛尾樓就不會有骨牌效應。

他表示，在市場需求放緩下，建商不應以先售先贏的思維競相搶先推案，應視市場需求謹慎推案，才不會產生建商間的多殺多現象。

李同榮表示，爛尾樓出現主要有兩大因素：

一、營建成本高漲：近三年來營建費用包括建材、人工、等成本每坪增加5-8萬，對單價30萬以內的區域而言，營建成本增加二成到三成之間，對於兩年前售完的預售案造成虧損，或無利可圖窘境。

二、建商淘空：建商在房市順勢時，資金槓桿操作過度，以致在房市銷售出現障礙，就會出現以東牆補西牆的困境。

他認為行庫的五大禁令利弊參半，其中規定建造人或是建案本身的土地，兩者都必須作銀行信託，可強化風險控管，以防資金被淘空及土地被查封。另外要求建商須和銀行指定的建經公司簽署「續建承諾」，則在防範爛尾樓出現後的續建機制。

至於先建後售，建商必先撥足5成自備款，銀行才撥款：通常先建後售建商較具有資金優勢，會出狀況屬少數，此規定為多此一舉。

另規定建商若採取預售屋，則預售款項必須先撥入銀行專戶，事實上，預售款撥入專戶已被廣泛使用，重點在於專戶資金的控管準則與稽核機制。

至於建商本身信用紀錄必須良好，行庫也要檢視其以往銷售紀錄，重點在建商的品牌信譽與推案銷售率的稽核。

李同榮指出，預防爛尾樓出現，防範重於治療，現在有零星個案出現，反而讓市場提早發現警訊，危機就是轉機，市場的推案若能踩剎車，以近三年建商獲利表現，未來市場若反轉向下，應會如上一波房市循環走軟著陸趨勢，爛尾樓不會有骨牌效應。

他表示，購屋者不必過於驚慌，只要選擇信譽良好的優質建商、選擇軌道經濟帶動的已成熟商圈、選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域，避免選擇一案建商，就能降低踩雷機會。