沒預售制度年代怎買房？ 學者：這情況不如廢掉

預售屋炒作嚴重，修法又受阻，有人提議廢除預售制度，引起熱議。房產學者章定煊表示，預售制度是特殊經濟與金融環境下誕生的產物，對早期房地產發展有很大的貢獻。但隨環境改變，如果政府沒辦法管理好，或是立法院某些諸公不想讓政府管理好，不如廢掉。

章定煊說，就他看過的紀錄，台灣在1972年才有大型預售建案出現，當時推案的是張克東的華美建設。

他說，1972年的台灣，經濟還沒起飛，資本非常薄弱，國民所得與儲蓄偏低、銀行少得可憐。不管是建商跟民眾都很難跟銀行借得到錢。經常得跟銀行經理塞個紅包，甚至得請個省議員出面。即便如此，能貸到成數經常嚴重不足。

只要有些年紀的人都知道當年想買房，為了湊足自備款，大多會去跟利率高得要死、風險高得要命的互助會，而且一跟就好幾個。

在這種金融狀況下，預售制度是一個不錯的解決方案。消費者可以用工程期繳款補足不足的自備，並可鎖定未來房地產的價格，避免房價波動造成的風險，貸不到土建融的小建商，也可以用消費者繳的工程款，進行土木工程。

然而，預售制度出現沒多久，很快就有人發現，只要總價10%就可買屋，而且可以換約交易的預售制度，有如期貨買賣十倍財務槓桿，後來衍生的紅單交易，以1%買紅單轉手，更有如選擇權百倍財務槓桿。

愈來愈多人發現這種以小搏大遊戲太好玩了，爭相投入，後來有些預售案甚至乾脆為投機客炒作方便在規劃建案。

章定瑄說，在台灣資本薄弱、金融嚴重管制的1970、1980年代，預售制度確實幫了很多購屋者跟建商的忙。

然而現在除了淪為炒作工作，預售屋引起的消費糾紛也多不可數，從交屋時發現跟想像的不一樣，到建材糾紛、坪數糾紛、漏水糾紛、虛坪糾紛、違規公設糾紛，一直到建商爛尾、一屋多賣。最近還有因營造成本大漲，建商丟二十萬給客戶就說不賣了的案例。

他問，台灣現在銀行滿街都是，銀行資金多到放款利率割喉，我們真的還需要糾紛這麼多的預售制度嗎？

章定瑄說，預售制度是在一個特殊的經濟與金融環境下誕生的產物，雖然問題一大堆，但是在台灣早期房地產發展上，是有很大的貢獻，它讓一些企業集團崛起，也幫助很多購屋者圓了他們購屋的夢想。

但是隨著台灣經濟與金融環境已經發生了天翻地覆的改變，如果政府可以管理得好，預售制度留著也無妨。但若政府沒辦法管理好，或是立法院某些諸公就是不想讓政府管理好，不如讓房市交易回歸正常化，廢掉預售制度。