30年房貸要限縮？專家：打擊首購族 市場將崩潰

央行2020年底至今已祭出4波選擇性信用管制，央行總裁楊金龍日前表示，選擇性信用管制「還有空間」，後續可能瞄準縮短30年貸款年限、第2戶、限縮熱區房貸成數等方向，也希望不動產貸款集中度降至35%以下，房市才能軟著陸。

房產趨勢專家李同榮表示，衝著首購打房50年首見，這簡直就是「硬打房」，而不是政府再三強調的「打炒房」，這也簡直是顆核彈，不是央行口中希望的「軟著陸」，而是要房價立即反轉向下的「硬著陸」，其後果堪慮。

李同榮表示，過去50年來，無論房價飆漲多高，政府都不曾對首購剛性需求開刀，這次央行準備對20年或30年以上房貸限縮，證明過去限貸措施用盡，央行已經黔驢技窮，無技可施，才會連首購的年輕人也打。

真的如此，就是政府打房已經殺紅了眼，首購需求一旦倒地，嚴重受扭曲的市場，必會遍地哀嚎，營建成本暫時又居高不下，這勢必引發市場信心崩潰，導致產業崩潰危機，爛尾樓與糾紛將四起，央行三思而行，否則將等著收拾可怕的殘局。

李同榮從市場實務面探討央行第五波信用管制方向的嚴重後遺症：

首先，若央行針對貸款年限縮減，連30年房貸也要限縮，打房就等於衝著首購剛性需求而來，證明政府根本就是要「打房價」而不只是「打炒房」，這有如核彈般殺傷力，對首購年輕人受傷最重，不是更買不起，就是每月平均房貸負擔加重。

若以1000萬貸款，利率1.75%為例，30年貸款每月本息分擔35,724元，若限縮為20年，每月本息分擔49,413元，月增13,689元，近1萬4千元，年增164,268元，將近16萬5千元。

這樣的政策，會令年輕首購族不但加重房貸負擔，更是望屋興嘆，而在租金連漲十多年的居住環境中，不但買也買不起，連租也租不起，可憐的年輕無殼蝸牛進退失據，政府再高談居住正義，簡直是個最大的諷刺。

尤其已經簽約的預售案，當交屋時原先預估的30年房貸一旦限縮，若不承受加重的負擔，不然就陷入解約的糾紛中。而首購市場一旦退縮，市場現在最健康的剛性需求支撐力就崩潰。

李同榮表示，50年來無論房價再高，政府從來不會對首購剛性需求開刀，因為那是市場的根基，要連根拔起，會付出很嚴重的後果，包括消費糾紛、建商倒閉、爛尾樓叢生、上中下游產業鏈崩潰丶市場機制嚴重扭曲破壞丶政府唯一的收穫就是房價跌了，無殼蝸牛選票被騙了，喊爽之餘，年輕人還是買不起。

其次，央行針對自然人貸款第三戶已限縮到四成，第二戶特定七都等區無寬限期，第5波若針對第二戶採限貸措施，無疑打房政策除了要針對首購者連根拔起，也衝擊換屋市場，簡直樹根樹幹都通通拔起，首購與換屋族群共同成為政府打炒房不力的代罪羔羊，政府標榜的居住正義何在？

第三，央行若針對熱區限貸防堵，不但無效且將引發資金亂竄。十年前央行針對熱區選擇性信用管制的結果，就是防堵台北，資金轉入新北市，防堵新北，資金轉入桃園，防堵桃園，資金轉向中南部，使得房價續熱三丶四年之久，錯誤的政策，難道央行仍要重蹈覆轍？

李同榮建議央行理事們多到市場走動深入考察民情，否則會迷失在學術與實務的鴻溝中，脫離不了防堵與限貸的政策框架，針對成屋剛性需求打房，完全偏離房市炒作亂象核心問題，打炒房演變成打房價，房市越打，效率越遞減，而若採激烈手段硬著陸，後果更堪慮。