占7成！北市都在搞老屋重建 專家曝「甜蜜陷阱」

住展雜誌統計，今年截至12月20日，台北市新建案累計推案量約2,763億元，其中都更、危老重建案量約1,981億元，老屋重建案量占北市總推案量高達約71％，創下歷史新高紀錄。

住展雜誌研發長何世昌表示，高額容積獎勵之下，北市老屋重建案量占比迭創新高，但比重可能還沒碰觸到天花板，近年老飯店交易潮若在未來轉為推案潮，老屋重建案量比重還有機會再攀高。

台北市都更、危老等老屋重建案量一直不多，2016年才突破2成；主要是先前老屋重建途徑只能靠都更，而都更整合與行政程序冗長，都更案整合短則5～6年，長則二、三十年，一個都更案往往需費時多年整合才有機會開花結果。

2019年起，台北市危老重建進入爆發期，危老案大舉湧現，加上原本陸續釋出的都更案量，老屋重建量能大幅度擴增，占比一舉衝破4成；接著2020年突破6成，今年一口氣衝破7成。

何世昌分析，台北市老屋重建案量比重驟升主因有三，一是素地昂貴，難以取得，且缺乏高額容積獎勵，建商買老屋意願高，尤其是產權單一的整棟建築更具吸引力。

二是政策面頻祭利多。都更、危老除了可選基準容積的容積獎勵方案外，又新增原建築容積獎勵方案，都更可選原建築容積1.3倍，而危老則有原建築面積1.15倍等容積獎勵方案，增加業者與屋主參與重建的誘因。

第三，近年來北市房價持續走升，推案利潤空間變大，讓建商積極布局老屋重建並推案。

何世昌表示，近二年國內觀光、飯店業遭疫情重創，不少飯店求售，老飯店產權單純、原建築量體大，成為建商、壽險金控業者眼中的金雞母，成交案例頻傳。這些老飯店未來拆除重建，推案釋出，老屋重建案量可望再進一步放大，突破2,000億元以上也不意外。

何世昌指出，北市危老重建動能強勁，新建案供給量並不低。統計顯示，自2018年以來，台北市新建案可售戶數已連續4年超過6,000戶以上，供給量處於高水位，已超過2014年以前多頭水準。

目前尚未像2014年出現供給過剩的原因，在於經濟成長強勁、房地合一稅鎖住賣壓，推升新建案市場需求，建案因此還能順利消化。

也因此，業者仍需注意，老屋重建、高額容積是個「甜蜜的陷阱」，它具備龐大商機，卻也潛藏危機。現在雖然安全無虞，但若未來需求面下降，或者重建量能再進一步大幅擴張，建案的銷售風險將因此上升，業者應居安思危，慎防掉入高額容獎陷阱當中，以免「菜蟲吃菜菜下死」。