賺百萬嫌不夠他問該在大限前換約嗎？專家這樣算

7月1日房地合一2.0就要上路，先前投資的預售屋，此時如果有人加價要買，該下車脫手，還是等疫情過後再伺機高價出脫？

住宅週報社長陸敬民表示，最近有不少投資人問他這類問題，其中有一名台南投資客，買入價格560萬，有人出價到660萬，居然還在問該不該跑？他的答案很簡單，都有這樣獲利了，還有不落袋為安的理由嗎？

陸敬民表示，問他的投資客，去年下半年在善化買了一間預售大樓案，含車位成本約560萬，目前同社區投資客對外成交價已到680萬。這位投資客說，現在已有買方出價660萬，是否該趁7月1日前順勢下車脫手？還是等到疫情過後再伺機高價出脫？

他說，其實答案很明顯，7月1日起，預售屋納入房地合一，如果不想交屋，想採預售屋換約模式，當然要趕在7月1日之前脫手。

原因很簡單，原始總價560萬的預售屋，訂簽約10%，投入成本約56萬，若以660萬賣出，獲利100萬，持有時間將近1年，年投報率將近180%，這已是不可思議的投報率，所以最好的方式就是先落袋為安，再伺機尋找其他投資標的。

而一旦過了7月1日，先不論房地合一稅2.0帶來的交易停滯與獲利銳減風險，更重要的是，已經需要準備繳交建案的工程款了，而每付一筆工程款，就等於增加持有成本，持有成本包括增加本金與周轉時間（機會成本）。

之後如果想維持同樣的投報率，就必須加價賣出，但加價賣出，形同墊高買方的自備現金，等於過濾掉更多原本有機會承接手的買方。

具體來算一下：

A方案：原始總價560萬，初期持有成本56萬，現在加價100萬換約賣出，年投報率約180%，這時接手的買方自備為56+100=156萬。

B方案：原始總價560萬，初期持有成本56萬，開始繳交工程款約5%，也就是28萬，這時持有成本變成56+28=84萬，若要維持相同的投報率180%，這時必須加價到84x1.8=150萬才行。

陸敬民表示，這時不僅損失了這段時間的機會成本，接手的買方自備更高達84+150=234萬，能承接的買方勢必變少。