買到漏水房該如何確保權益？新手買房「新成屋、中古屋」簽約3點注意事項

買屋細節多，新手上路需勤做功課，才不會花大錢又成冤大頭！繼前一篇「如何判斷老屋是否危樓、海砂屋、輻射屋？購買老宅前常見問題一次看！」這次教大家如何挑選適合房仲，以及購買新成屋、中古屋又有哪些眉角要注意！

Q63該如何選擇合適的房仲？挑選房仲的重點有哪些？

🅐合格證照、專業能力、溝通信任與同理心。

台灣的房仲人員分為「營業員」與「不動產經紀人」，前者只需上課便可申請登錄，後者則是必須經過國家考試才能取得資格。在挑選房仲人員時，最好確認其擁有合格證照，有足夠的專業知識(了解房地產相關法規、增値稅與房地合一稅制等)，對於現行房屋政令、法律與稅制計算等，也能與時俱進的更新資訊，才能幫助降低交易時可能產生的紛爭與風險。

在專業知識之外，挑選房仲人員時，觀察他對於該地區是否有足夠的深耕了解也很重要；最後，則是服務力的整體表現，譬如他是否能用同理心為買家設身處地著想、是否能和買家建立信任感(對於物件眞實狀況、周邊嫌惡設施等都能據實以報)。一名擁有專業能力，又能理解需求、溝通容易的房仲，絕對會幫助買家在找房買屋過程中更順利愉快。

Q66買新成屋、中古屋簽約有哪些注意事項，才能確保自己購屋權益呢？

🅐確認合約內容、簽約對象，與未來的付款交屋日期。

不論新成屋、中古屋都屬於成屋，其簽約流程相同。簽約在購屋中是非常重要的一環，各項資料務必確認淸楚以保障自身權益。

1. 契約內容與其他書面內容：一般簽約時，代書所提供的合約書為定型化契約，會載明買賣雙方個人資料、買賣標的地建號與坪數大小、權力範圍持份、成交金額等。在契約書中款項所標示的部分，建議最好使用國字書寫，以避免遭變造或書寫不淸的爭議。另外，簽約附件的「不動產說明書」、「建案現況確認書」等，請詳閱並確認載明資訊皆正確無誤，譬如「物況查檢」中關於房屋漏水、修繕部分是否都有按協議方式處理，是否有輻射或海砂屋檢測、非事故屋的聲明等等，設備負擔與置留物附贈物等皆有淸楚的書面詳載。

2.確認產權與簽約對象：簽約時要確認為本人親簽，如有委託授權則要出示授權證明。另外，要確認土地及建物謄本資料，確認坪數面積、確認沒有其他的借貸設定或尙未塗銷的限制登記，或者有無租約等等。

3.付款方式與交屋日期：房屋交易的付款大概分簽約、用印、完稅、尾款這四個階段來支付價金，一般而言，在簽約時代書會請買方簽署擔保本票(開立同尾款金額的本票)，並禁止背書轉讓，待尾款支付後會無息退還給買方。

而所有的交易流程，都建議使用前述提及的「買賣價金履約保證」，透過信託專戶、第三方履保公司或銀行，以確保價金與產權安全交易轉移，且因應洗錢防制法，如經手大筆金額交易需塡寫相關證明文件，並建議採用匯款方式進行。至於交屋時間與方式也要在簽約時的合約中淸楚載明，通常會在尾款支付後才進行交屋手續辦理。

Q71買房時發現房子內外都有漏水現象，該如何確保權益？

🅐買屋前做買賣合約特約註記，買屋後民法舉證協商。

承上題，當簽約之前便發現漏水現象，則必須在合約中以特約註記，雙方約定看要由屋主在交屋前修繕完畢，或以折價方式請買方自行處理，於合約中註記並檢附照片後請買賣雙方蓋章確認。

若是交屋後才發現漏水情況，可依民法「物之瑕疵擔保責任」中所規定，交易5年內出現瑕疵疑慮，買方需在發現後6個月之內舉證並向賣方或建商提出異議，最後進入協商或訴諸法律。但一般漏水責任歸屬必須找到源頭，因為漏水原因可能來自房屋自然老化、地震因素，或是外力引起漏水(而外力源頭是公共管線或個人管線責任歸屬也不同)。

另外，也須參照當初交易時契約是否有「無漏水」保證等等，從各方面來判斷，但通常責任判定不易、官司也相當耗時。此外，部分房仲業者也有提供「漏水保固」，必須對照當初「不動產說明書」上的記載，查看交屋前有無修繕記錄、確認漏水源頭，來釐淸責任歸屬與未來協商處理方式。