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不想吃虧受騙?5個步驟搞懂買房交易流程!

2021-05-25 11:18:02文 樂屋網/覽山不用早 提供

買房看屋好一陣子,終於找到還不錯的房子,除了斡旋議價,後續還有一連串的房屋買賣交易流程,包括簽約、用印、完稅、過戶和交屋,每個流程都非常重要,最怕一不小心疏忽吃虧受騙,樂屋網分享五個流程買房交易流程,幫你建立觀念避開糾紛,順利交屋!

簽約前|議價有兩種:斡旋金與要約書

下斡旋和要約書,傻傻分不清楚
看到喜愛的房子,請房仲連絡屋主進行買房議價,同樣是議價,又分為兩種議價方式,分別不同的費用與賠償金額,依照你的需求可自行選擇:

►要約書:向房仲表示購買意願,不需支付費用,議價失敗則契約無效。
契約成立後反悔:買方違約,買方支付賣方總價款3%;賣方違約,賣方支付買方總價款3%。

►斡旋金:最常聽到的議價術語言。需要支付費用,房仲收取斡旋金,向屋主展現購買誠意,提高成交機會,議價成功斡旋金轉為訂金。
契約成立後反悔:買方違約,斡旋金賣方沒收;賣方違約,賣方加倍賠償斡旋金給買方。

▲不動產買賣交易流程及預計時間。 圖/樂屋網 提供
▲不動產買賣交易流程及預計時間。 圖/樂屋網 提供

01 簽約|簽訂不動產買賣契約書

下訂後約五至七天雙方進行簽約
在地政士見證下,核對買賣雙方身分,並在當天申請土地及建物謄本確保產權是否完整,如果買方需要「履約保證」,也在此時告知屋主或房仲。

►買方需準備:身分證正本、印章、財務薪資證明,買方準備簽約金(約總價一成)。

►賣方需準備:土地或房屋權狀及印鑑證明。

Tip:如何確保產權完整?
請地政士申請土地及建物謄本後,可檢視坪數是否正確(若有增建都要記錄上去)、土地區分(是住宅區、工業區還是商業區)、限制登記(是否有限制登記尚未塗銷)、房屋現況(是空屋還是出租,若出租則租約何時結束)。

Tip:契約書簽約小眉角:
買方要再確定契約價格(交易價格以國字謄寫,避免混淆產生爭議)及交屋日期(訂定交屋日期,確保賣方能準時交屋,不至於影響代書後續送件),另外可在契約上增加「核貸不足時契約無效」,避免核貸不成訂金和簽約金被沒收。

▲「簽約」是買房交易中的第一步,調出土地及建物謄本,確定產權很重要。 (圖片來源...
▲「簽約」是買房交易中的第一步,調出土地及建物謄本,確定產權很重要。 (圖片來源:pixabay) 圖/樂屋網 提供

02 用印|備妥證件相關文件用印

簽約完成後,大約一至二個星期
在地政士見證下,買賣雙方備齊過戶、報稅等相關文件,交由地政士蓋印章叫做「用印」。

►買方角色:法律上取得權利之人,稱之為權利人。
買方需準備:身分證、印章、印鑑證明及預繳的行政規費二至三萬元。這時候開始辦理貸款,尋找貸款銀行。

►賣方角色:法律上失去權利之人,稱之為義務人。
賣方需準備:身分證影本、印章、印鑑證明及權狀正本。這時候開始準備過戶文件、公契用印、申報稅單(地價稅和土地增值稅)。

▲買賣雙方在地政士準備的政府相關文書逐一用印。 (圖片來源:pixabay) 圖...
▲買賣雙方在地政士準備的政府相關文書逐一用印。 (圖片來源:pixabay) 圖/樂屋網 提供

03 完稅|委請代書繳納相關稅款

用印完成後,大約三至四個星期
簽約三十天內要完稅,此時確認稅單、銀行貸款金額及進行房屋過戶。

●等待稅捐處核發稅單

●確認銀行貸款額度/撥款

►買方需準備:確定銀行核貸金款,將抵押權契約書交給代書,稅單核發時繳納第二筆自備款款項(約合約價一成費用)加上稅金,若貸款額度不足需現金補足差額,並匯款至履約專戶,完成繳稅後進行過戶。
稅金費用:契稅、印花稅、登記規費和代書費。

►賣方需準備:收到銀行的清償證明,辦理貸款塗銷。
稅金費用:繳納房屋稅和土地增值稅,一般會從履保專戶中扣除土地增值稅。

Tip:擔心賣方設定抵押?
建議買方在完稅時,再次調閱土地及建物謄本,避免賣方簽約後設定不動產抵押,影響權益。

▲當稅單申請下來後,買賣雙方繳納各項政府規費、契稅。 (圖片來源:pixabay...
▲當稅單申請下來後,買賣雙方繳納各項政府規費、契稅。 (圖片來源:pixabay) 圖/樂屋網 提供

04 過戶|撥款與抵押權

完稅後約三至五天

►買方需準備:買方和銀行進行對保,簽訂貸款契約,確認貸款金額、利率、還款年限。對保完成後,銀行會將屋主的抵押權契約書交給地政士,地政士接續才進行過戶登記,將過戶資料會交給地政事戶所辦理。
買方功課:完成銀行貸款、並完成過戶登記。過戶前需存入買賣價七成。

►賣方需準備:銀行收到地政事務所發的屋主「他項權利證明書」後,清償屋主貸款。屋主完成貸款塗銷後,銀行才會撥款至履保專戶,再轉款給屋主。
賣方功課:和銀行索取清償證明(他項權利證明書、塗銷同意書),辦理貸款塗銷,確定房屋款項入帳。

▲過戶:代書設定抵押、清償塗銷和申請過戶。 (圖片來源:pixabay) 圖/樂...
▲過戶:代書設定抵押、清償塗銷和申請過戶。 (圖片來源:pixabay) 圖/樂屋網 提供

05 交屋|點交房屋並檢驗屋況

完成完稅過戶後,大約一至二個星期
買賣雙方交屋,並點交文件,房屋稅、地價稅、履約保證費用、管理費、租押金等其他費用分算。確定交屋日期後,仲介會前往銷售屋抄錄水電表、瓦斯度數和管理費,進行費用結清,並與代書找補計算。

►買方需準備:交屋前一至兩周進行驗屋確認屋況,如果房子有瑕疵則在交屋半年內申請「主張回復」,完成修繕後才付「尾款」。若房子帶有租約,則和租方進行換約。
買方文件:權狀正本、本票、繳納稅單、過戶公契及房屋謄本。

►賣方需準備:買賣公契、繳納過的稅單,確認履保帳戶款項匯入,繳出鑰匙。

▲驗屋完成後,買賣雙方點交文件、交出鑰匙交屋點交。 (圖片來源:pixabay)...
▲驗屋完成後,買賣雙方點交文件、交出鑰匙交屋點交。 (圖片來源:pixabay) 圖/樂屋網 提供

結語

買房走到簽約,很多人急著交屋,往往忽略了交易過程中許多小細節,簽約前除了充分和房仲、屋主溝通,買房簽約付款是自己的權益,對買房交易流程也要建立觀念,尋找專業的地政士(代書)協助買賣交易流程,能為自己剩下更多時間和心力。

不管是房仲推薦、還是朋友介紹的地政士,簽約前,尋找值得信任的地政士,能為你把關交易過程中的每個小細節。實務上也有不少是買賣雙方派出自己的地政士,處理買屋交易的情形,除了保障自己,也能理解對方的權益,或許可列入參考,期望每個人都不吃虧,住入自己的人生好房。

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