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房地合一稅新制懶人包  試算、免稅秘招大公開

2021-03-29 16:22:46文 樂屋網/樂陶陶 提供

樂屋網整理了房地合一稅新制懶人包  試算、免稅秘招。 圖/樂屋網蝦姐 提供
樂屋網整理了房地合一稅新制懶人包  試算、免稅秘招。 圖/樂屋網蝦姐 提供

為什麼會有房地合一稅?新制、舊制差異有哪些,怎麼試算,如何達到免稅門檻?一次說給你聽!

█ ▌房地合一稅的緣由,竟跟國父孫中山有關!

為什麼會有房地合一稅的產生?話說從頭,還是得先談談我們的國父。

國父孫中山提倡的三民主義分別是民族、民權、民生,而這當中民生主義的理想就是平均地權,漲價歸公,我國憲法第142條也規範了要實施平均地權,第143條更指出「土地價值非因施以勞力資本而增加者,應由國家徵收土地增值稅,歸人民共享之。」,依循這樣的基本國策,延伸出針對土地單獨課稅的模式。

因此,我國的不動產一直都是土地、房屋分離課稅;土地是「土地公告現值」計算獲利來課徵土地增值稅(以下簡稱土增稅),房屋則依照「房屋評定現值」和成交價計算獲利後,併入綜合所得稅內一同課徵,但卻由此出現了四大問題(參見):

一、課稅基礎與市價脫節
土地公告現值或房屋評定現值長期低於市價,無法依照實際的獲利課徵所得稅,導致市場出現炒作空間。

二、刻意操控房地價格比例
土增稅依土地公告現值課稅,但房屋卻要依照實際成交價計算獲利來課稅,導致有心人刻意調整房、地成交價格,壓低房屋售價,或提高房屋建造成本來降低獲利,以減少稅金,規避所得稅累進稅率。

三、土地漲價也可能不用繳稅
因為土地公告現值是一年調整一次,如果在一年內多次移轉,根本課不到土地增值稅。

四、賠錢賣卻可能要繳稅
如前所述,土地公告現值與市價嚴重脫節,所以即便實際出售不動產賠錢,還是必須繳交土地增值稅。

█ ▌房地合一稅內容為何,如何試算?

如先前所述,為避免房、地分離課稅導致的諸多問題,2015年6月,我國修正通過《所得稅法》及《特種貨物及勞務稅條例》(第6條之1宣告停徵奢侈稅),正式宣告於2016年起上路「房地合一稅」,其應繳納的稅金公式如下:

(成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額)x稅率

如上所述,稅基是以不動產賣出成交價,扣除原始取得成本和相關移轉費用,再扣除依土地稅法計算的土地漲價總數額(土增稅稅基)所得的淨獲利;稅率則是依持有房屋的時間劃出級距,依《所得稅法》第14之4條規定,個人在國內持有房屋1年內轉手賣出,稅率為45%,持有超過1年未超過2年,稅率35%,持有超過2年未超過10年,稅率為20%,超過10年,稅率15%。

由此去試算看看→財政部稅務入口網房地合一稅額試算專區

█ ▌房地合一稅2.0調整了什麼?一張對照表3秒看懂

此次修法並未調整房地合一稅的算法,而是調整稅率的計算級距,前後對照表如下:

表:房地合一稅2.0舊制、新制對照表(境內個人)

資料來源:行政院資訊。 圖/樂屋網 整理
資料來源:行政院資訊。 圖/樂屋網 整理

依上述圖表可見,持有超過1年,未超過5年的屋主影響最大!不過草案尚未三讀定案,詳請可看這篇,房地合一2.0影響誰 一張對照表3秒看懂。

█ ▌自住換屋用重購扣抵,這些人其實不用繳稅

房地合一稅乍看之下很驚人,但是事實上,有三種狀況可以抵稅,低稅,甚至免稅!

一、自住設籍滿6年可減免!(自住房地租稅優惠)
依規定,只要個人或配偶、未成年子女設籍自用,連續持有滿6年,沒有營業或出租,稅基如果在400萬元以下就免稅,超過400萬元的部分,則按照10%的稅率課徵,不過6年內減免以1次為限。

*案例:甲在2016年7月以2000萬元買進A屋自用,在2022年年8月以2600萬元售出,扣除相關費用後淨獲利500萬元,則可以100萬元課徵10%,只需繳交10萬元的稅金。

二、自住換屋,2年可重購退稅!
依《所得稅法》第14之8條規定,2年內買賣換屋,無論是先買後賣還是先賣後買,重購後5年內可申請退稅,且5年內該屋不能改做其他用途或再移轉;其中又分小屋換大屋全額退稅、大屋換小屋依比例課稅兩種狀況。

圖/樂屋網 提供
圖/樂屋網 提供

三、非自願因素者,採用較低稅率計算
依財政部公告,只要是調職、非自願離職或其他非自願性因素,2年內轉手房屋,以20%稅率課徵。

█ ▌房地合一稅何時繳納,如何申報?

房屋的原所有權人,應於所有權移轉登記(或依房屋使用權交易日)的次日起算30日內,自行填具申報書並檢附相關證明文件,向該管稽徵機關辦理申報。且由於房地合一的稅基,也就是這次買賣淨獲利的部分,已經在移轉時繳納了,就不用再併入綜合所得稅中重複課稅了。但因為房地合一稅稅基有扣除土增稅稅基,所以土增稅還是要繳的喔!

房地合一稅房屋所得稅成交價土地公告現值
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