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投資客脫手你接刀?預售屋5惡要知道

2020-12-25 17:55:42文 樂屋網/覽山不用早 提供

圖/wfublog 提供
圖/wfublog 提供

時常聽到預售屋還沒開賣就秒殺完售,背後大多是投資客大量訂房,藉由轉讓「預售屋紅單」(買賣預約單)賺取價差,預售屋買賣學問大,到底該不該接手轉讓的預售屋?樂屋網分享以下6點,告訴你為什麼:

01|不要接 「轉手」預售屋

投資客都想賺錢,既然要釋出預售屋絕不可能賠售,價格一定會比原售價還高,「換約」還有仲介費、換約手續費和水電外牆費等延伸費用,一屋多賣、產權不清是一大問題。

02|不要碰沒有建照的建案

賣屋前最基本要有建照,有執照才能開工,有些黑心建商在還沒取得建築執照前會先開賣,難保不會捲款潛逃,或用不實廣告欺騙買家,投資客不見得會告訴你。

03|不要接手已完銷的建案

因為建商提早放出風聲或預購,有些建案在銷售當天就完銷,有些甚至連接待中心都撤除了,無法獲得DM或建築模型等第一手資訊,就怕交屋時與認知有落差造成糾紛,資訊不完整的建案千萬不要碰。

04|貸款核定複雜

若接手的預售屋賣家已付部分款項,剩餘的款項部分,建商是否能提供合作申貸的銀行協助貸款、銀行願意提供申貸的額度高或低,相較於新成屋申貸,難度更高。

05|付款成本較重

若預售屋已接近完工,購買的成本就和成屋差不多,失去預售屋分期付款的價值,「換約」費加上貸款成本,等於被剝了兩層皮。

06|檢視不動產交易契約書

如果真的決定要接受轉讓的預售物,買屋前一定要認真審閱契約書內容。預售屋交屋前只會有房屋契約與土地契約,幾個重點項目一定要看清楚,如:建造/完工日期、建材品項、修繕保固、坪數找補等(詳見文末附註)。

因為預售屋槓桿特性,不少投資客利用紅單賺取價差,造成真正想買房的人買不到房子,如果真的要購買轉讓的預售屋,一定要審慎檢視預售屋契約內容,切勿因小失大。

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附註
預售屋契約檢視重點項目:
A.詳載日期:包括建造日、完工日和交屋日都要清楚載明,沒寫年月日的建案不能簽。
B.延遲利息:通知交屋期限若延遲,延遲利息為萬分之五,不可低於這個比例。
C.載明建材品牌:合約上須清楚載明使用何種建材品牌,若缺料,替代建材品牌也應標示是何品牌,若有贈送家電家具,品項規格都應列上。
D.停車位規格:使用平面車位或機械車位等,車位的長寬高尺寸都要載明在合約上。
E.修繕保固:房子出狀況建商都應協助修繕,有建商會將「交屋前」的修繕義務,直接變更為「交屋後」的保固責任,合約上要界定清楚。建案結構體保固15年,硬體保固1年,並且負責修到好。
F.坪數找補:合約上要載明「房地面積誤差及其價款找補」方式,驗屋時坪數若不足,要補足坪數或依比例退款;誤差百分之三買方可解約。
G.違約金:建商違約要符合法規,賠房屋總價15%;買家違約最多賠房屋總價15%。
H.管線外牆費用:建物的水電瓦斯管線費用、外牆施工費用都要由建商負擔,不得記載在合約上。

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