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「公共設施多」不等於公設比高 新建案公設比高達3成原因曝光!

2020-11-24 15:21:05聯合新聞網 宅在台灣官方部落格

圖/宅在台灣提供
圖/宅在台灣提供

自從宅妹Jai九月份從香港回來台灣後,就有計畫性久待寶島,所以開始積極找房啦~話說在這找房的過程中,她突然對宅妹阿芬我說:「現在房子公設比都好高喔!這樣花這麼多錢,是不是其實都不是買屬於自己的坪數,而是付給了公設比呢?」咦~關於高公設比這件事,其實要從建築法規講起啦。

圖/宅在台灣提供
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過去公寓產品就只有一個樓梯,但早期因為建築法規沒有嚴格要求,若與對門住戶同時開門甚至有可能會彼此撞到,後來法規就修改梯廳最少有要兩米的距離。

緊接著就有華廈這類產品誕生(華廈指的是電梯大樓,沒有其他公設的產品),這時公設比約20-25%,時至今日因各類消防法規等救災安全因素考量,規定一定要規劃有兩個逃生梯,導致建案的公設比變得很高,新成屋最少都是30%以上,這與有沒有規劃成社區型並沒有絕對的關係。

但宅妹阿芬我今天想告訴大家的是,「公共設施」與「公設比」又是兩件事,可別混為一談了。公共設施多並不等於公設比高,反之公設比高也不等於公共設施很多,聽起來是不是很像繞口令,別急別急,待我細細說來~

圖/宅在台灣提供
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一般來說可以把「公設比」想成是公共空間硬體的概念,「公共設施」想成是軟體的概念,比方說規劃出健身房空間是硬體屬於公設比,但要附上多少台跑步機、健身器材等就是軟體屬於公共設施,同理可證宅妹舉兩個例子給你們:

1.圖書室空間為硬體,要不要附上豐富藏書就是軟體!

2.游泳池空間為硬體,要不要放水讓住戶使用,水就是軟體!

因此軟體是建商自由心證決定,與公設比是毫無關係的,這樣夠清楚了吧~

當然公共設施規劃越豐富,會讓買方感覺良好,建商也會更容易賣房,因此只要是興建成本允許,建商並不會希望公共空間空空如也的,所以遇上標榜公設規劃豐富的建案,可以逗趣的問一問現場專案:「游泳池有水嗎?」

圖/宅在台灣提供
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就在此時宅妹Jia提出希望舉個銷售例子來作說明一下關於公設比高低的想法。宅妹阿芬我想來聊聊用「消費者視角」與「建商視角」兩個不同角度來看,因為公設比出現每坪單價差異的看法。

假設現在一間100坪的房子每坪10萬,要賣1000萬,公設比35%,站在消費者的立場會認為,換算下來室內65坪,建商應該要65坪x 10萬元=650萬賣我才對,怎麼會是賣1000萬呢?

但站在建商視角,我的房子獲利連同成本就是要拿回1000萬,就算我室內坪數是65坪,也是1000萬/65坪=$153,846/坪,換句話說每坪要賣16萬才行,終歸是會算好成本及利潤才做銷售。

圖/宅在台灣提供
圖/宅在台灣提供
因此勸宅妹Jia也別覺得買公設比吃虧了,主要是喜歡這社區的管理維護感,勝過單看公設比這數字,畢竟這只是一種數字遊戲,端看建商把這些東西放在哪個比例去計算而已。

在此歡迎大家留言給我們,想知道更多,我們都會想辦法找出答案的喔~

【原文出處】:https://reurl.cc/Oq80Ey

【宅在台灣官方部落格】:https://taiwanjai.pixnet.net/blog

公設建商建案公寓新成屋
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