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新聞中的法律/租賃專法將上路 房客保障大

2018-06-25 00:19:31經濟日報 楊舜麟

楊舜麟

新制定的「租賃住宅市場發展及管理條例」(以下簡稱為租賃專法)於6月27日正式上路,這是我國首部租賃專法,尤其攸關數百萬房東、房客的權益,對新租賃關係的影響備受矚目。

其中最值得注意的是,雖然內政部還沒有依租賃專法的要求,正式發布定型化租賃契約,但6月27日前簽訂的租約,若其中有嚴重不利房客的條款內容時,我認為,房客仍有機會,可以主張該部分條款無效。例如,房東反覆實施出租行為並以出租為業者,會因此被認定是消費者保護法上的企業經營者,該租約屬於消費關係,就有消費者保護法的適用,所簽訂的租約,若其中有條款提及「廣告僅供參考」、「房客不得申報租賃費用支出」、「房客不得遷入戶籍」等,房客就可以主張該條款無效,從而不受到拘束。

另一大重點是,租屋時,房東通常會要求房客繳付押租金,租賃專法規定押租金的上限為二個月的租金總額。可提醒房客留意的是:第一,如果房客的押租金數額超過二個月租金總額,這不會因此讓押租金契約或租賃契約失效,此時房客只是對超過的部分金額,可就月租金行使抵銷權;第二,超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果,房客必須事前向房東表達抵付房租的意思,表達的方式可用郵件(不限於存證信函)、簡訊、口頭(口頭最好有錄音或旁人為證)。

關於租約提前終止的法定事由,租賃專法統整了散落於民法、土地法等相關規定,以及法院實務見解,並對房東提前終止租約的表示,分別規定了要在30日或三個月以前,用書面通知房客,房客要提前終止租約則需提前30日以書面通知。如提前終止租約符合法定事由,房東或房客均無拒絕餘地,也不得向他方要求任何賠償。

至於房客不符提前終止租約的法定事由時,但仍想搬出原租屋處時,參照內政部版的「房屋租賃契約書範本」第11條約定,房東可要求最高不超過一個月租金額的違約金,房東也可自押租金予以扣抵。

內政部未來發布的定型化租賃契約,估計與2016年5月23日根據消費者保護法頒布的版本內容相差不大,我建議房東、房客,目前可直接使用內政部2016年5月23日版的「房屋租賃契約書範本」,並註明未盡事宜均依民法、租賃住宅市場發展及管理條例的相關規定,至於6月27日前簽訂的租約,到期後要續約時,也可比照辦理。當然,最好還是委請律師審閱過,以保障彼此權益。(本文由奧諦斯法律事務所主持律師楊舜麟口述,記者林彥呈紀錄整理)

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