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建商促銷...購屋好時機

2015-09-29 09:08:23經濟日報 記者宋健生整理

■魏嘉銘

(台中市不動產開發公會理事長)

國內經濟不景氣,房市面臨超額供給壓力,觀望氣氛濃厚,今年928房市檔期,各縣市推案量大減,加上房地合一明年元月上路,建商為刺激買氣,多有購屋優惠或拉大議價空間的作法,對消費者而言,此時正是進場購屋的好時機。

這就跟投資股市一樣,股票漲高了,不必繼續追高,但股市下跌,有眼光的投資人就懂得逆勢操作,選擇好的標的逢低買進,將來獲利的空間才會大。

容積獎勵限縮今年7月1日上路後,全台各地掀起一波建商搶照潮,這些掛號中的建案預計一年內取得建照,換言之,明年起將會陸續進入推案高峰,市場超額供給壓力也跟著加大,低迷的房市景氣無異雪上加霜。

市調初估,目前全台已請照的建照件數逾1,500件,若以每案平均10億元估算,總推案金額就超過1.5兆元。其中,光是台中市就有200多件,換算約有2,000億元推案量,幾乎是台中市一年的推案金額。

一張建照平均工期為四年,由於建案興建採日曆天計算,無論刮風下雨都不得扣除,推案從取得建照、危險評估到開工,一般需要15個月,如果建案兩年內沒開工,建商壓力就來了,很可能得面臨停工拆除的命運。

對此,多數建商被迫趕著開工搶建,這對原本就已低迷的房市,只會持續造成超額供給的壓力。

業界建議政府,應儘速展延建照工期二年,由原來的四年延長至六年,以分散推案,紓解市場超額供給的壓力。

由於有總統大選等不利因素干擾,加上整體經濟不景氣,今年928房市檔期恐將是金融海嘯以來「最急凍」的一次,以台中市為例,預估推案金額勉強達到100億元水準,僅約往年300億元的三分之一。

房地合一新制拍版定案後,開啟台灣不動產新稅制時代,據統計有超過八成的民眾對於房地合一稅制並不了解。

新舊制交替間問題繁多,也造成買方心中遲疑,市場觀望氣氛濃厚。

明年元月起,不動產交易採用新制,將引起巨大的波動。

其實,無論是新制或是舊制,對於想投入房市的購屋族而言,「了解稅制」是非常重要的一件事情,最近市場只要有相關的講座或說明會,建議消費者多去聽聽。

尤其新制在「自用」和「非自用」稅負差異極大,購屋族著實需要充分搞懂「房地合一稅」,才能讓購屋置產達到「節稅」的目的。

業界不諱言,近日房地產市場交易停滯,消費者信心被政府過去的房地產政策徹底「打趴」。

我要強調,建築業是百業之首的「火車頭工業」,涵蓋產業包括建材、裝潢、代銷、仲介、金融、代書等,是穩定國內經濟重要的基礎。今年景氣已經不好了,明年GDP如果還要保二、保三,「救房市」將是政府當前最重要的經濟政策。

至於要如何救房市,業界普遍期望,政府未來能夠全力促使房市長期呈現「價穩而量活絡」的發展。

對此,建議政府除了展延建照工期之外,應儘速全面解禁「選擇性信用管制」,以穩定金融並活絡市場。

房貸利率也應維持低檔或降低三分之一利率,減輕年輕人自備款壓力。例如提供年輕首購族九成貸款額度,分成30年攤還,並提供三年緩衝期僅還利息,在僅準備一成的自備款下,年輕人購屋意願才會提升。

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