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東京澀谷城市再造 商辦火

2016-07-17 11:39:20經濟日報 記者 宋健生

日本東京不動產市場受到全球矚目,位於都心的精華區更抓住投資人的目光。其中,與新宿...
日本東京不動產市場受到全球矚目,位於都心的精華區更抓住投資人的目光。其中,與新宿、池袋並列東京三大副都心的「澀谷區」,是日本流行文化的發源地,近幾年更有城市再開發計畫陸續啟動,房市前景看俏。
日本東京不動產市場受到全球矚目,位於都心的精華區更抓住投資人的目光。其中,與新宿、池袋並列東京三大副都心的「澀谷區」,是日本流行文化的發源地,近幾年更有城市再開發計畫陸續啟動,房市前景看俏。

澀谷的表參道、109百貨、明治神宮、忠犬八公像等著名地標,正代表區內蘊藏的多元面貌。而位於山手線上的澀谷站,有五家鐵路公司、八條路線經過,每天有300萬人次利用,流量排名東京第三,更是交通轉乘的重要樞紐。

擁有85年歷史的東橫線澀谷車站改為地下化後,以原月台舊址規劃進行的「澀谷車站南街區」再開發案,受到市場高度矚目。

這塊基地將規劃建設高度180公尺、地上35層、地下四層的複合式大樓,高樓層作為高級辦公室出租,中樓層是房間數約180間的東急飯店,低樓層則是以餐飲店為主的商業設施,預計2018年秋天開始營運。

東京信義台灣營業課經理蔡伯俊表示,澀谷正在經歷百年一次的大改造過程,範圍從澀谷車站開始向外擴張,除上述的南街區,另外還有車站大樓改建的車站街區、東急廣場改建的道玄坂街區、將建地集中改建的櫻丘街區等。

未來,這一區將會出現多位知名建築師設計的摩天大樓,澀谷的再開發計畫,也將透過設計與其他地區做出差異化,展現全新的生命力。

蔡伯俊說,澀谷的商辦很搶手,空置率在2%以下,且因應澀谷本身流行娛樂的特質,吸引許多新創品牌在此設立總部,例如通訊軟體公司LINE及手機遊戲公司DeNA,便位於澀谷Hikarie內。

目前再開發計畫中新建的大樓,多數都會在內部設置辦公室,就是瞄準商辦方面的需求與發展。

蔡伯俊指出,澀谷車站周邊以商辦為主,至於住宅區則散布在澀谷區的外圍地帶,例如具時尚氣息的代官山、惠比壽,在日本全國「最想居住的地區調查」中,一直是名列前茅的地點。

不動產調查公司東京KANTEI的統計資料,這一帶屋齡20多年的中古屋,每坪單價平均約360萬至380萬日圓,尤其惠比壽近年來幾成高級時尚宅的代名詞,即使屋齡較舊,可是每坪單價兩年來漲幅超過30%,足見該地段的資產價值。

投資小提醒

優點

●日本為已開發國家,政治經濟局勢穩定

●房市發展已久,相關法規健全,交易透明安全性高

●日本政府延續貨幣寬鬆及經濟通膨政策,較容易取得貸款,對海外投資者有利

●東京即將主辦2020年奧運,大規模公共及交通建設帶動經濟發展

缺點

●近年來日圓匯率波動較大

●日本現行法令對於五年內買賣同筆房屋課徵稅率較高,較適合長期投資

經濟狀況

●日本為全球第三大經濟體,GDP(國內生產毛額)約500兆日圓

●東京與紐約、倫敦、巴黎等國際級大都市並列四大國際都會區 ,且經濟規模 (GDP)名列首位

●至2020年奧運舉辦期間,預期可為日本創造121萬個就業機會 ,相關經濟效應達20兆日圓

稅務法務

●購入時需支付不動產取得稅,稅額為評價額*4%

●每年5至6月繳納不動產持有稅,包括固定資產稅及都市計畫稅 ,稅率分別為1.4%及0.3%

●出售須繳讓渡所得稅,五年內出售稅率30%,持有五年出售稅率15%

房貸模式

●國人可透過東京台系銀行貸款,如台銀 、一銀、兆豐銀、中信銀及彰銀

●東京之星銀行及歐力士銀行兩家日系銀行亦提供台灣人貸款

●一般貸款條件為屋齡20年內、房屋總價3,500萬日圓以上,分15-20年本息攤還

外國人投資規範

●在日本購屋,原則上對外國人並無限制

●在日本購屋與台灣相同,採取登記原則,台灣人可在日本擁有產權登記後的不動產,其交易相關必要證件需依相關規定辦理

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