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需5-10年消化 房地產庫存成陸心頭患

2016-03-03 02:42:56聯合報 民生證券研究院宏觀經濟組長朱振鑫

民生證券研究院宏觀經濟組長朱振鑫
民生證券研究院宏觀經濟組長朱振鑫
很多人把中國大陸的「供給側改革」與煤炭、鋼鐵聯繫在一起,但其實最有新意的還是房地產。過去,大陸所有的房地產政策都指向「增加供應」。

大陸2003年起,把房地產定位為國民經濟的「支柱產業」,到2015年開足馬力完成保障房「十二五」規劃,大陸中央的思路一直是「千方百計增加住房供應」(2013年中央會議原話)。

直到今年中央經濟工作會議,房地產政策才出現了真正意義上的拐點:不再提「增加供應」,也不再提「房地產調控」,只強調一點:化解房地產庫存。

那麼問題來了,如何化解房地產庫存?是靠「鼓勵商業銀行提供優惠貸款利率」?還是靠鼓勵地產企業「適當降低商品房價格」?顯然都不是。商業銀行和地產企業都是市場化主體,不可能完全看政策的臉色。

翻看各國解決住房問題的經驗,中國目前最為欠缺的是國家住房金融體系。這裡說的「住房金融」不是國家開發銀行住宅金融事業部,而是真正的國家住房銀行,這才是未來化解房地產庫存最重要的一把利器。

什麼是國家住房銀行?簡單來說,這是一個給民眾購房提供融資支持的政策性金融機構。既可以吸收資金直接向居民發放住房貸款(如德國的住房儲蓄銀行),也可以發行MBS(房地產抵押貸款證券),購買商業銀行的住房貸款資產(如美國的兩房),進而間接鼓勵商業銀行放貸。

但不管什麼形式,最終都是一舉兩得的好事。既可以「惠民生」,降低住房融資的成本,支援老百姓購房的合理需求,又可以「穩增長」,化解當下大陸中央最頭痛的房地產庫存,緩解地產投資下滑帶來的經濟下行壓力。

目前大陸全國商品房待售面積已從2014年底的6.2億平方公尺上升到7.2億平方公尺(約2.2億坪),且2015年庫存還在增加。如果新開工和銷售按目前的增速持續下去,那麼庫存將需要五到十年來消化。

大陸化解房地產庫存的壓力比想像的大,而國家住房銀行有必要、也有條件成為大陸中央化解房地產庫存最重要的一把利器。

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