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房價指數失準的原因? 政府缺反省能力!

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2017-06-15 08:23:37 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

內政部營建署日前公布105年度第三季房價負擔能力指標統計,全台平均房價所得比為9...
內政部營建署日前公布105年度第三季房價負擔能力指標統計,全台平均房價所得比為9.35倍,創歷史新高,民眾須不吃不喝超過9年,才有能力買房。 報系資料照

中華民國住宅學會12日舉行「房價指數的重要性」座談會,針對房價指數失凖的原因,與會專家學者各說各話,突顯官學界缺反省能力,沒有找出真正問題所在,且一直在浪費公帑,因此,缺乏市場實務經驗所做出的房價指數當然會失準。

缺乏市場實務經驗所做出的房價指數當然會失準

過去十數年來,政府從委託不動產資訊中心到現在委託住宅學術研究單位做出的房價指數老是與市場實務差距甚大,問題出在兩個主要原因:(一)過去用市調方式針對銀行業者採樣完全失真,但研究學者缺乏市場實務經驗,根本無從判斷真偽。(二)現在有實價登錄做依據,但實價登錄不但是落後指標,而且誤差仍然很大,包括虛價登錄、去識別化(無詳細門牌揭露)、登録時間差、公佈時間差…等因素。

房價指數失真,到底是誰在誤導大眾?

針對與會學者張金鶚說,影響房價的因素很多,業者用平均數來分析容易誤導大眾,這是過去最大的問題。個人認為,張教授所言是在轉移房價指數失準的焦點,政府的房價指數與業者的平均數房價都只是房價走勢的參考值,個別產品、區位、品質需要市場實務專業判斷,若業者房價平均數會誤導大眾,那營建署房價指數更會誤導大眾,房價已跌十季,全國指數還比前十季高,不但是落後指標,而且是與市場背道而馳的指標。而國泰指數更是讓人搞不清楚,什麼叫新成屋與預售屋平均房價指數?新成屋與預售屋完全是不同的市場產品,價格差距甚大,預售過去用市調統計,成屋現正依實價登錄做依據,負責的學者完全沒有依市場實務專業判斷,且拿兩類不同產品做出平均價,這才真會是誤導大眾。

實價登錄詳細門牌揭露,才是房價指數逐步趨真的重要課題

宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華所言甚是,房價指數不是要講房價高或低,只是事實的呈現,大數據只是提供市場參考指標。其實,房地產估價著重的是個別與專業行為,若房價指數或平均房價或大量估價法能涵蓋一切,那估價師與房仲業者就沒有存在必要了,同時他也贊同地政司長所言,未來實價登錄將去區段化、詳細門牌行情揭露、縮短登記期限…等做法。

總之,房價指數的失準,真正該檢討的是政府為什麼要浪費公帑做出失準的房價指數?其次該檢討的是用「瞎子摸象」方式的研究單位與學術研究者,更該檢討的是,老是包裝「居住正義」外衣,長期承攬政府委外研究,且不反省自己卻老是推責於業者的生意派學者,這些人才真的是誤導大眾。

房價實價登錄

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