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不動產交易強制公證? 李同榮批:司改淪於疊床架屋

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2017-02-21 09:21:25 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

司法院秘書長呂太郎。記者林志函/攝影
司法院秘書長呂太郎。記者林志函/攝影

司法院秘書長呂太郎日前表示,司法改革可從立即可執行並符合人民需求,且務實的改革方案與措施先行做起。他表示民法第166條-1早就規定買賣房屋等不動產的契約必須公證,目的是避免事後紛爭。我們感嘆,當今司法改革找不出改革重點,光挑些自認為簡易可行的措施,只想便宜行事丶濫竽充數,與現行經紀人不動產管理條例與地政士法的規範重疊,不但疊床架屋,不只是徒增交易成本,重點是以現行公證人制度,只會流於文書審核形式,根本無法減少房地產存在的諸多交易糾紛。

全面強制公證,不但疊床架屋,且抹煞現有經紀人與地政士功能

據了解,民法債篇施行法於1999年規定,上述166-1條文的施行日期「由行政院會同司法院另定」,此項規定實施日期暫緩,不只是如司法院所提,單純因為增加交易成本的考量,回顧當年時空因素,主要因素乃當時適逢「不動產經紀業管理條例」已經研議多年,並於1999年2月3日由總統頒布(88)華總一義字第8800024800號令正式實施,所有房地產交易必須由通過國家考試的經紀人簽章,且訂定罰則;同時,研議多年的地政士法也於2001年由總統頒布(90)華總一義字第9000205260號令施行,自此,地政士心須透過專門職業及技術人員特種考試土地登記專業代理人考試及九十四年十二月三十一日前辦理之土地登記專業代理人檢覈及格,始能執行不動產交易的登記代理業務。也因為在實務上有經紀業簽章並連帶有業務過失的賠償責任,在買賣契約上有透過國家考試的地政士負責契約內容的審核與訂定,並配合監督價金履約保證的金流作業流程,才會有1999年「暫緩實施不動産交易的公證人制度」的實施日期。

公證制度流於形式,只是契約審核,無法減少交易糾紛

就事論事,目前經紀業與地政士如上述所擔負的相關責任,都不是公證人可取代的任務,區區公證人的強制責任保險一百萬也難以解決動輒數百萬以上的房市糾紛,更何況國內公證人制度只有在契約上的審核,不像國外如美國丶澳洲等先進國家,其不動產交易除透過具有不動產專業基礎的律師公證,其責任包括屋況的實際調查審核,並負連帶責任,試問,國內公證人真能做到如此嗎?恐怕仍然只是流於形式,著重在契約文件的審核,這不是增加成本的問題,而是疊床架屋多此一舉的措施。

然而,法務部表示,已與司法院討論訂定施行日期,會詢問公證人協會、律師公會等民間團體意見,並統計經公證後的契約,是否較不具爭議,同時檢視目前定型化契約。對此,我們質疑,經內政部多年集產官學意見所研擬的不動產交易定型化契約,居然要徵詢公證人協會與律師公會,簡直外行在領導內行,擾民又礙事,何況公證人與律師更應對此事採利益迴避,法務部此舉勢必又引起不動產經紀業與地政士等相關產業的大反彈。

「非經紀業仲介之不動產交易,應強制公證」,才能真正減少房產交易糾紛

我們建議政府官員,不要老是便宜行事的抄襲他國制度,卻不徹底了解異國民情制度的差異。他進一步指出,台灣房地產交易的糾紛諸多是民間的私下交易所引起,在政府只管合法卻縱容非法的政策下,非法房仲丶中人橫行於交易市場中,例如屋主私下租賃不用實價登錄,而合法房仲業者仲介的租賃卻必須登録,因此鼓勵房仲由合法轉入非法,並協助屋主逃漏稅,一旦出現糾紛,房客求訴無門。

又如現行的買賣交易市場中,屋主自售完全沒有法律規範,不必有合法經紀業提供的「不動產說明書」,不必有經紀人簽章,更不必有價金履約保證,這些問題才是房地產糾紛的溫床,政府竟視若無睹,總是以人力不足無法監督塘塞,而每次修改法令總是越改流程越繁複,越改效果越差,最後問題仍然存在,這樣的司法改革政策,只能用「便宜行事丶疊床架屋」來形容。

最後,謹向政府提出具體建議:不動產交易公證制度應修改為「不動產買賣交易與租賃行為,非經合法經紀業仲介,或交易簽約與相關文件非經國家考試認證的經紀人簽章,其交易契約與登記均須經由公證人公證」,這樣的法條修正,才能真正減少不動產的交易糾紛,並保障合法業者的權益,可謂一舉兩得的政策。

實價登錄司法改革

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