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520後台灣房市? 李同榮:春燕雖尚早,烏鴉漸遠離!

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2016-05-23 15:57:18 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

520蔡英文總統的就職演說,點出台灣正面對有史以來最險峻的政經困局,蔡英文總統提出,台灣內外的政經問題包括薪資停滯丶世代正義丶年金的改革丶經濟的缺乏動能丶人口少子化丶人口老化丶托育與長照問題丶財稅短缺丶貧富差距丶環境污染丶食安問題丶社會安全網丶司法改革丶出口衰退…等核心問題。而如何在就職演說中嗅聞到未來房市政策的動向與影響,個人直言判斷:「春燕雖尚早,烏鴉漸遠離」!

圖為蔡英文就職演講。 記者林澔一/攝影
圖為蔡英文就職演講。 記者林澔一/攝影

三次政黨輪替後的財經情勢與政策對房市的具體影響分析:

(一)2000年第一次政黨輪替~

陳水扁上任,面對亞太金融風暴過後,房地產景氣蕭條及金融體系逾放比過高的危機,2001就任第二年經濟成長率負-1.26,時值房地產谷底期,陳水扁因應政策為「增值稅減半及首購低利優惠房貸」,當年房價由谷底翻身,小漲5%,從此7年內,除了SARS時小跌兩季以外,房地產漲幅高達85%,這八年國民平均所得成長21.35%,平均薪資卻停滯不前。

(二)2008年第二次政黨輪替~

馬英久上任,面對全球金融海嘯危機,2009就任第二年同樣負經濟成長率-1.57,而房地產由高檔連續兩季下挫,馬英久即時宣佈「遺產稅降低到10%」,當年房地產又小漲5%,並拉升一波長達5年的漲勢,漲幅也約達85%,這八年國民平均所得也成長21.5%,平均薪資仍然停滯,突顯台灣社會財富分配不均的嚴重現象。

(三)2016年第三次政黨輪替~

蔡英文就任後,面對台灣出口嚴重衰退丶股市房市交易量緊縮丶國內外投資遽減的經濟困境,房地產由前年高檔反轉至今,今年的經濟成長率保一都有困難,2017就任第二年,小英政府能否力挽狂瀾,能否擺脫經濟負成長率的八年魔咒,未來景氣是否復甦,房價是否止跌落底,端看新政府振興經濟的新政策與住宅政府三箭的新方向,直接會牽動未來的房市走勢。

新政府的整體政策對房市將產生四大重要影響

從蔡英文總統的就職演說與就職前草擬的主要住宅政策相呼應,可預測出未來新政府的整體財經政策走向,以及對房市將產生的四大重要影響:

(一)「廣辦社會住宅」~解決年青人租不起房困境

對房市影響:短期不受影響,中期抒解租賃市場,長期穏定交易市場。

(二)「協助年輕人首購」政策~

解決年輕人買不起房的處境

對房市影響:低價市場明年將率先止跌。

(三)「加速推動都市更新」~

優先推動老屋健檢丶防災都更,建構社會防災安全網。

對房市影響:中長期將活化都會房市,創造周邊産值。

(四)「發展海洋經濟優勢」~全力發展觀光產業,建構「國際觀光旅遊島」

對房市影響:中長期有利休閒商用不動產。

「新南進政策」~分散對外投資風險,降低對大陸依賴

對房地產影響:短期推波東南亞海外房地產投資熱潮。

「健全長照體系」,迎接高齡化社會來臨,養老概念性的住宅商品將陸續形成另一區隔的熱門巿場。

「重視環境污染問題」~台灣將逐步邁向非核與節能社會,綠能丶節能丶智能性住宅商品會如雨後春筍般出籠。

個人進一步認為,針對蔡英文就職演說內容,上述所提對房地產市場造成的四大影響因素分析如下:

(一)從「廣建」到「廣辦」社會住宅

蔡英文總統就職演說第一段內容提到最優先的國家政策提到,「改變年輕人的處境,就是改變國家的處境,一個國家的年輕人沒有未來,這個國家必定沒有未來」。李同榮認為,改變年青人處境與體恤年青人薪資的停滯,從居住問題面向考量,一定要解決年輕人買不起房又租不起房的困境,因此20萬戶只租不售社會住宅,一定是新政府照顧弱勢的最主要住宅政策。只是,社宅的執行策略與手段各方意見不一,基於人力丶物力丶財力的受限,預測新政府將由自力自建的「廣建」模式,轉為結合民間資源的「廣辦」模式,而社會住宅的用地取得與社區住民的溝通,是社宅的第一難題。

李同榮很認同小英就職演說中所言:「年青人若沒有未來,國家就會沒有未來」!他同時呼籲,新政府應特別重視社宅的興建品質,並籲請社會大眾要改變觀念,千萬不要把社會住宅當成是「嫌惡設施」,這樣,族群才會融合,社會住宅才能順利推動。

(二)從出售合宜住宅政策改變為「協助年輕人首購」政策

解決年輕人的問題,除了廣辦只租不售社會住宅外,當然,也要讓願意儲蓄的年輕人買的起房,在協助年輕人購房政策上,新政府應會從過去興建合宜住宅的弊病中得到啓示,改變為「協助年輕人首購」的補貼政策,預測新政府將可採取的政策有:

1. 首購房貸利息補貼,減輕利息負擔。

2. 延長貸款年限,減輕本金月繳負擔。

3. 成立信保基金,提供信用貸款,減輕首購自備款負擔。

下一個房市榮景,是「都市更新大翻轉」的年代。 圖/報系資料照
下一個房市榮景,是「都市更新大翻轉」的年代。 圖/報系資料照

(三)下一個房市榮景,是「都市更新大翻轉」的年代

2012年個人曾在自撰的「李同榮房產關鍵趨勢報告」一書裡,精準預測2014年Q4為房市反轉關鍵,並大膽預測未來房市反轉落底後,下一波的景氣將是都市更新大翻轉的年代,理由無它:只要天災地變,政府才會覺醒,都更才…等議題受到政府重視,都市更新也成為小英政府的重要住宅政策之一。未來幾年,台北市四十年以上老舊房屋應該藉由老屋健檢手段,推動防災型都更,這也是她演説中「建構社會安全網」其中的一環。因此,新政府首要任務就是大幅修改「都更條例」,發揮公權力,將台北都會建構為美侖美奐的國際都會城市。

(四)「海洋經濟優勢」與「新南進」政策,成為「休閒商用不動產」與「海外不動產」的發展關鍵

蔡英文總統特別指出,台灣有很多別的國家沒有的優勢,我們有海洋經濟的活力和靭性,高素質的人力資源、完整的產業鏈。新政府將致力推動TPP&RCEP多邊經濟合作協議,並積極推動新南向政策。

520前本人就不斷建言新政府,台灣應藉天然海島優勢,建構成為「國際觀光旅遊島」,進而吸引國外資金大量投入共同建設,促進台灣觀光事業,賺取大量外匯,未來十年,休閒商用不動產將取代過去台灣住宅市場的榮景。李同榮進一步指出,選前他已大膽預測蔡英文政府為了降低大陸依存度,將提新南進政策,這對海外不動產投資將産生推波助瀾的效果,尤其是東協經濟成長快速的新興國家,其房地產會吸引更多的台灣資金投入。

「健全長照體系」,迎接高齡化社會來臨,養老概念性的住宅商品將陸續形成另一區隔的熱門巿場。

「重視環境污染問題」~台灣將逐步邁向非核與節能社會,綠能丶節能丶智能性住宅商品會如雨後春筍般出籠。

520過後,春燕雖言之尚早,烏鴨卻逐漸遠離,房市將於2017年Q4落底

520過後,新政府將全力振興經濟,房市沒有重大利空,烏鴨雖逐漸遠離,但在經濟基本面欠佳與技術循環面跌幅未達滿足點以及政策消息面沒有特殊利多激勵下,房市盼著春燕來臨,尚言之過早,唯市場可望在緩跌中,於2017年Q4逐步落底。

未來十年,在人口老化與少子化影響,加上經濟成長趨緩,房市大漲機率不高,而「社會住宅」與「都市更新」將成為新政府住宅政策優先啓動的雙引擎,新南進政策將鼓舞海外房地產的投資信心與規模,發展海洋經濟優勢的構想,將促使「休閒觀光商用不動產」成為未來房地產之星。

可預見的未來,台灣的住宅商品會朝向更創新丶更多元化丶要區隔化丶更客製化丶更精緻化的市場領域,我們樂見建築產業將透過創新與精緻化的市場區隔而逐步升級。

都市更新都更李同榮房貸

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