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房市下半年動向~李同榮:建商將「有感降價」,市場將「殺價取量」!

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2016-05-09 14:22:30 聯合新聞網 吉家網不動產_李同榮

從2003年到2014年歷經11年多頭的房市,在2014年第三季由台北大安區等都會高價蛋黃區塊開始率先領跌。房市在短線投資客提早於2013年之前撤場,市場套牢情況並不嚴重,因此,台灣房地產市場第五循環在溫和緩跌中宣告結束,此波房價反轉向下被定義為「軟著陸」。

唯當市場面對反轉調整,國內一切財經環境欠佳,房市反轉後何時回暖,專家眾說紛紜。個人謹提出未來房市走勢的四大方向給消費者做為參考:

(一)未來房市不可能會有長達八年的寒冬。

(二)此波房市反轉,將於2017年Q4止跌落㡳。

(三)2016年下半年,建商將「有感降價」,房市將「殺價取量」,房價跌幅擴大,遞延買盤逐漸回籠。

(四)房市落底後,房價表現回歸基本面,將不會立即強勁回升。

房市反轉後何時回暖,專家眾說紛紜。 圖/報系資料照
房市反轉後何時回暖,專家眾說紛紜。 圖/報系資料照

房地產市場反轉前後,類分「價量背離」丶「交易量窒息」丶「殺價取量」丶「加速趕底」四大階段

此波台灣房地產市場反轉前後的房市表現與發展趨勢可分為四個階段:

(一)反轉前奏期(2014年Q1~2014年Q4):「房價技術高檔」+「價量背離」

當市場價格位於高檔,面臨技術循環過熱的末生段尾,此時,政府持續加重打房,各種利空乜不斷出現,投資客縮手,雖然房價仍然上漲,但量能顯然不足,價量明顯背離,市場呈現一股不安氣氛,接著量能與價格雙雙推升乏力,意味房價已到頂,從2014年下半年開始,雙北市房價率先領跌。

(二)反轉初期(2015年Q1到2015年Q4):交易量能萎縮,反轉確立,房市進入空頭。

此時,市場在悲觀氣氛中,雙北市從2014年Q3起,連續三季房價轉跌而交易量持續萎縮,2015年上半年中南部房價開始轉跌,全省房價平均一年跌幅10%,台北市由高價時平均每坪65.7萬,跌到2015年底每坪56.27萬,跌幅已達12%,至2016一季跌幅已近15%,全省房價也隨之全面下滑,量先見底,全年交易量窒息至谷底。

(三)反轉中期(2016年Q1到2016年Q4):餘屋將「有感降價」,市場將「殺價取量」,房價跌幅擴大。

2015年下半年,新北市土城「大同莊園」以新成屋價格比價當預售價推出,短期間完銷8成以上,週邊房價開始大幅鬆動,市場引起多殺多現象。另一個案是在2016年三月,台北市中正區「太平洋之森」,在台南地震後,土壤液化陰影籠罩市場狀況中,居然一個半月完銷,主要原因就是以當地新屋價格再打折的「有感降價」觸動市場購買動機,同時也對整體市場投下震撼彈。

預測,2016下半年雙北市量大的地區,將陸續會出現「有感降價」個案,屆時,市場將呈現房市反轉中期間必經的「多殺多」「殺價取量」階段,建商餘屋先跑先贏,房價跌幅擴大。唯打房政策也逐漸鬆綁,購屋信心逐漸增加,遞延的自住與換屋買盤也逐漸進場,市場交易量逐漸增加。

(四)反轉末期(2017年Q1到2017年Q4):房價不良資產湧現,政策利多出籠,市場加速趕底。

「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」。
「沒有賣不出去的房子,只有賣不出去的價格」。

因房價經二年的調整,跌幅趨近三成時,不良資產開始湧現,體質不良建商開始出現財務危機,此時判斷房市將於2017年Q4落底,主要因素有三:

1/新政府丶新政策丶新利多

新政府上任後,因面對不利的兩岸政治困境與缺乏動力的財經環境,以及負經濟成長率的威脅與壓力,救經濟成為政府首要政策,新政府必定會提出利多方案刺激首購與換屋市場,對市場交易量絕對有利,同時對市場也有止跌效果。從舊政府在520前已持續對打房政策開始鬆綁,就可窺知當政者面對財經困境時急於尋找解決方案的心態。

2/房價跌幅趨近技術滿足點

房價下跌三年,平均跌幅已近25%~30%,同時,台北市中古屋從2003起漲時每坪平均25萬,到2014高點每坪平均65.7萬,未來台北房價跌幅到每坪均價50萬時,技術循環面下滑趨勢已趨近滿足點,跌幅也達25%,市場將有支撐買盤出現,開始有首購自住與換屋族買盤進場,加之,銀拍屋法拍屋物件增加,也會吸引新的投資買盤進場。

3/遞延積壓買盤受不了長期等待

從2014到2017年之三年間累積的首購與自住或換屋的遞延買盤,雙北市積壓二丶三年的數量達6萬戶以上,這些買盤受不了長期的等待與觀望,開始持續進場,是支撐低總價市場率先止跌的主要基本動力。

下半年建商「有感降價」「殺價取量」,房市才能加速趕底

目前,所有建商積壓餘屋數量不少,雖然部分建商採用裝璜補貼變相降價,但距離房價合理跌幅仍然有些距離,未來房市是否會加速趕底,端看下半年建商是否陸續出現「有感降價」的指標個案,屆時,將觸動市場「殺價取量」現象,市場交易量就會明顯增加,這是房價加速趕底買盤將進場的好現象,市場不必過度恐慌。綜合判斷,此波房地產反轉向下的落底時間是:「2017年第四季」。對一般購屋者而言,低總價首購與自住買盤,下半年開始,可以視時機丶視區域丶視產品丶視議價空間丶精挑細選,擇優進場!

投資客蛋黃區中古屋

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