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專家論市/房市關鍵在今年 轉變在明年

2014-09-01 15:57:43聯合新聞網

【經濟日報╱李同榮】

房市近年來的逆勢表現,主因在於兩項重要的取決變數,一項是資金過多,另一項是利率偏低,這兩項利基激勵了市場不畏房價占所得比偏高的風險而不斷上漲。

全球關注已久的美國量化寬鬆(QE)將開始溫和退場,我認為QE溫和退場對台灣房地產投資市場的影響非常有限。首先,從資金流向構面分析,QE退場的影響力有限的主要理由有三:

第一,近年來因大陸與東南亞新興國家的吸金效應,外資在台灣處於淨流出的現象,因此QE的退場,對台灣的影響程面較小。

第二,QE退場有可能改變台灣的匯率政策,央行也有可能相對以台幣貶值激勵出口成長,不過也有可能緩升利率藉以減緩買美元賣新台幣現象發生。

第三,大陸與新興國家受QE退場影響,外資的逐步撤離也會影響其經濟表現,對於台灣淨流出至上述國家的資金,反而會有收縮效果,國內過剩的資金在缺乏投資管道的環境中,仍然對房地產投資具正面推升的影響效應。

此外,從利率走向構面分析,在歐日仍然採取資金寬鬆政策下,全球利率變動有限,台灣在半年內利率調整的機會也不大,就算利率緩升對房地產的市場影響力也很有限。未來兩年利率應該處於穩定小緩升的格局,倒是消費者在心理層面的影響較大,因此在去年底,出現短期觀望的氛圍。

綜上所述,今年台灣房地產仍將處於資金過剩與利率偏低穩定的環境中,市場變化預期將有六大表現:

一、價量表現:全省房價緩升,成交總量緩增的平穩局面,全台平均房價上漲幅度在5%上下,交易量也溫和微幅上增5%以內。

二、區域表現:台北市表現較平穩,新北市區域表現落差較大,桃園土地交易進入風險期,成屋仍有積極表現,台中市漲幅趨緩,稀有豪宅仍創新高,高雄市漲幅趨緩,中南部補漲行情將於年底告一段落。

三、產品表現:住宅方面,台北市各區稀有豪宅仍會創新高,兩年內珍貴產品將上看每坪350萬元。預售住宅方面,因政府查稅、消費者風險意識提高,預售市場表現會比去年差。商辦市場方面,全年表現會較疲弱,投資報酬率持續走低。

四、基本面分析:雙北市以外,供給過高是隱憂,雙北都會精華地區抗跌性較強,資金南移的現象趨緩,中南部市場逐漸回歸基本面。

五、技術面分析:雙北處於末升段,桃園與中南部處於主升段末端,逐漸進入末升段,各區市場投資風險提高。

六、消息面分析:年底大選因素會影響政策走向,住宅政策將成為兩黨對決的主要攻防政見,稅制改革將會浮出檯面,兩岸服貿政策將影響商辦市場的走勢,豪宅衝新高要特別小心政策打壓,政府拚經濟將會持續釋放各種利多。

今年台灣房地產將是溫和表現的一年,假如政策偏多,建商又趁勢拉抬行情,小心一旦行情衝出,勢必引發選擇性打炒房政策出籠,市場榮景將挺不過明年,因此,十年房地產榮景何時結束,關鍵在今年,轉變在明年

(作者是中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長)

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