專家論市／房市關鍵在今年 轉變在明年
【經濟日報╱李同榮】
房市近年來的逆勢表現，主因在於兩項重要的取決變數，一項是資金過多，另一項是利率偏低，這兩項利基激勵了市場不畏房價占所得比偏高的風險而不斷上漲。
全球關注已久的美國量化寬鬆（QE）將開始溫和退場，我認為QE溫和退場對台灣房地產投資市場的影響非常有限。首先，從資金流向構面分析，QE退場的影響力有限的主要理由有三：
第一，近年來因大陸與東南亞新興國家的吸金效應，外資在台灣處於淨流出的現象，因此QE的退場，對台灣的影響程面較小。
第二，QE退場有可能改變台灣的匯率政策，央行也有可能相對以台幣貶值激勵出口成長，不過也有可能緩升利率藉以減緩買美元賣新台幣現象發生。
第三，大陸與新興國家受QE退場影響，外資的逐步撤離也會影響其經濟表現，對於台灣淨流出至上述國家的資金，反而會有收縮效果，國內過剩的資金在缺乏投資管道的環境中，仍然對房地產投資具正面推升的影響效應。
此外，從利率走向構面分析，在歐日仍然採取資金寬鬆政策下，全球利率變動有限，台灣在半年內利率調整的機會也不大，就算利率緩升對房地產的市場影響力也很有限。未來兩年利率應該處於穩定小緩升的格局，倒是消費者在心理層面的影響較大，因此在去年底，出現短期觀望的氛圍。
綜上所述，今年台灣房地產仍將處於資金過剩與利率偏低穩定的環境中，市場變化預期將有六大表現：
一、價量表現：全省房價緩升，成交總量緩增的平穩局面，全台平均房價上漲幅度在5%上下，交易量也溫和微幅上增5%以內。
二、區域表現：台北市表現較平穩，新北市區域表現落差較大，桃園土地交易進入風險期，成屋仍有積極表現，台中市漲幅趨緩，稀有豪宅仍創新高，高雄市漲幅趨緩，中南部補漲行情將於年底告一段落。
三、產品表現：住宅方面，台北市各區稀有豪宅仍會創新高，兩年內珍貴產品將上看每坪350萬元。預售住宅方面，因政府查稅、消費者風險意識提高，預售市場表現會比去年差。商辦市場方面，全年表現會較疲弱，投資報酬率持續走低。
四、基本面分析：雙北市以外，供給過高是隱憂，雙北都會精華地區抗跌性較強，資金南移的現象趨緩，中南部市場逐漸回歸基本面。
五、技術面分析：雙北處於末升段，桃園與中南部處於主升段末端，逐漸進入末升段，各區市場投資風險提高。
六、消息面分析：年底大選因素會影響政策走向，住宅政策將成為兩黨對決的主要攻防政見，稅制改革將會浮出檯面，兩岸服貿政策將影響商辦市場的走勢，豪宅衝新高要特別小心政策打壓，政府拚經濟將會持續釋放各種利多。
今年台灣房地產將是溫和表現的一年，假如政策偏多，建商又趁勢拉抬行情，小心一旦行情衝出，勢必引發選擇性打炒房政策出籠，市場榮景將挺不過明年，因此，十年房地產榮景何時結束，關鍵在今年，轉變在明年。
（作者是中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長）
相關新聞
一成購屋政策擺烏龍？ 李同榮：青年首購政策三建議
給小英建言，李同榮：「社宅政策」問題出在那裡？
「防災都更」解藥 老屋全面健檢與危屋強制都更
北市房價率先落底 交易量將大反彈
2011第四季全台十大漲幅排行出爐
後馬英九時代 房市政策兩大議題必受重視
從總統大選 預測台灣房地產未來發展趨勢
2012Q1六大都會行政區漲幅前三名出爐
2011奢侈稅籠罩 Q4房價呈盤整待變走勢
實價登錄上路前 消費者應有的認識
豪宅搶賣 實價登錄後會改善嗎？
不動產實價登錄資訊公開後 真能揭開國王的新衣？
李同榮：馬政府的公平正義 將揮垮台灣經濟
房價透明化 「膨風」的是政府還是業者？
專家論市／房市關鍵在今年 轉變在明年
反效果！政府想「做對的事」偏偏「做錯的政策」
台灣資金淨流出 影響「房地產價量」的推升動能
「利率低」非助漲房價「提升利率」也非控制房價
刪「實價課稅配套條文」政府如「此地無銀三百兩」
豪宅實價課重稅 對打房真有效嗎？
評300位學者組「房改聯盟」的另類學運
房價降溫 是實施奢侈稅的效果?
房仲業自救聯賣創商機
「向太陽花靠攏，政府打房政策出籠」
房地合一稅制改革 是要由繁入簡 還是更加繁複?
選前一條龍 選後一條蟲的住宅政策
評連勝文與柯文哲的社會住宅政策
房地產持有稅要優先改革 交易所得稅要從長計議 李同榮再提三大質疑
無殻蝸牛要睡「帝寶」前 不如睡「空總舊址」前
留言