專家論市／房市關鍵在今年 轉變在明年
【經濟日報╱李同榮】
房市近年來的逆勢表現，主因在於兩項重要的取決變數，一項是資金過多，另一項是利率偏低，這兩項利基激勵了市場不畏房價占所得比偏高的風險而不斷上漲。
全球關注已久的美國量化寬鬆（QE）將開始溫和退場，我認為QE溫和退場對台灣房地產投資市場的影響非常有限。首先，從資金流向構面分析，QE退場的影響力有限的主要理由有三：
第一，近年來因大陸與東南亞新興國家的吸金效應，外資在台灣處於淨流出的現象，因此QE的退場，對台灣的影響程面較小。
第二，QE退場有可能改變台灣的匯率政策，央行也有可能相對以台幣貶值激勵出口成長，不過也有可能緩升利率藉以減緩買美元賣新台幣現象發生。
第三，大陸與新興國家受QE退場影響，外資的逐步撤離也會影響其經濟表現，對於台灣淨流出至上述國家的資金，反而會有收縮效果，國內過剩的資金在缺乏投資管道的環境中，仍然對房地產投資具正面推升的影響效應。
此外，從利率走向構面分析，在歐日仍然採取資金寬鬆政策下，全球利率變動有限，台灣在半年內利率調整的機會也不大，就算利率緩升對房地產的市場影響力也很有限。未來兩年利率應該處於穩定小緩升的格局，倒是消費者在心理層面的影響較大，因此在去年底，出現短期觀望的氛圍。
綜上所述，今年台灣房地產仍將處於資金過剩與利率偏低穩定的環境中，市場變化預期將有六大表現：
一、價量表現：全省房價緩升，成交總量緩增的平穩局面，全台平均房價上漲幅度在5%上下，交易量也溫和微幅上增5%以內。
二、區域表現：台北市表現較平穩，新北市區域表現落差較大，桃園土地交易進入風險期，成屋仍有積極表現，台中市漲幅趨緩，稀有豪宅仍創新高，高雄市漲幅趨緩，中南部補漲行情將於年底告一段落。
三、產品表現：住宅方面，台北市各區稀有豪宅仍會創新高，兩年內珍貴產品將上看每坪350萬元。預售住宅方面，因政府查稅、消費者風險意識提高，預售市場表現會比去年差。商辦市場方面，全年表現會較疲弱，投資報酬率持續走低。
四、基本面分析：雙北市以外，供給過高是隱憂，雙北都會精華地區抗跌性較強，資金南移的現象趨緩，中南部市場逐漸回歸基本面。
五、技術面分析：雙北處於末升段，桃園與中南部處於主升段末端，逐漸進入末升段，各區市場投資風險提高。
六、消息面分析：年底大選因素會影響政策走向，住宅政策將成為兩黨對決的主要攻防政見，稅制改革將會浮出檯面，兩岸服貿政策將影響商辦市場的走勢，豪宅衝新高要特別小心政策打壓，政府拚經濟將會持續釋放各種利多。
今年台灣房地產將是溫和表現的一年，假如政策偏多，建商又趁勢拉抬行情，小心一旦行情衝出，勢必引發選擇性打炒房政策出籠，市場榮景將挺不過明年，因此，十年房地產榮景何時結束，關鍵在今年，轉變在明年。
（作者是中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長）
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