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李同榮:馬政府的公平正義 將揮垮台灣經濟

2014-09-01 15:57:43聯合新聞網

【文/中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮】

在馬政府「公平正義」大旗幟的揮舞下,各行政機關都在磨拳擦掌想要有一番表現與作為。但有理想有目標也需要有具體的作為,現在我們所看到的亂象是,各行政機關在公平正義的旗幟揮舞下急所欲為,我們身為產業的中堅份子,大家都憂心忡忡馬政府綁著「公平正義」的諸項作為,將揮垮台灣的經濟與打趴台灣的中小企業,證所稅如此、奢侈稅也如此,不談奢侈稅到底有沒有效,光光要上路的證所稅就打趴了證券交易正常的交易量,證券業哀聲片嚎,馬政府為了面子只修不廢,並想盡辦法修修補補,其中包括放寬當沖限制,這種短線作為,跟民間的炒短有何區別?我們不能期待台灣證券市場將會有健全的政策上路。奢侈稅也是如此,兩年時限將屆,政府才在各方壓力下,匆促的委託學界在短期間內提出修正方案,好不容易回溫的交易量政府又準備要打趴它,為的是房市房價居高不下,政府苦無對策,只好把一部造不好的爛車子拿來硬修硬補,勉強要維護政府的顏面,這不但無法解決問題,更會延伸更多問題,傷到最後,不只是國家經濟萎縮與產業蕭條,受苦的還是一般平民與老百姓。這樣的官僚作為讓人民如何對台灣的未來有所期待。

內政部地政司日前提出「不動產說明書應記載及不得記載事項」修正草案中增列多項應記載項目與內容,標榜的也是維護消費者的公平正義,惟所增列項目繁多且多數涉及專業領域及相關查詢網站未建置完成,若貿然實施,恐因此造成多數不動產物件銷售轉入地下化,打擊最大的就是房仲產業與消費者,最後市場秩序反而走入地下化。對於此種現象房仲公會全國聯合會一再呼籲,政府提出之修正措施形式上雖是保障消費者、減少買賣糾紛,但實務上會製造更多的問題,在政府沒準備好的情況下,執行成功的可行性不高,我們可以明確的指出修法存在四大缺失及顧慮。

「不動產說明書應記載及不得記載事項」修正草案有四大缺失

不動產的交易動輒數百萬、上千萬、甚至數億元,而詳列不動產狀況的不動產說明書,就成了民眾房屋買賣前的必讀文件。只是日前內政部提出「不動產說明書應記載及不得記載事項」修正草案中增列多項應記載項目與內容,政府部門擬定以更嚴謹的規範,來保障消費者權益與落實資訊公開透明的立意甚佳,業者大多表示支持。只是這其中所增列項目繁多且多涉及專業領域,加上相關資訊查詢網站尚未建置完成,在目前政府人力精簡且調查項目過多情況下,相關單位能否於5日內回覆有相當疑慮,若貿然實施草案規範,恐因此造成多數物件轉由非法業者代為出售,讓合法業者頓失所倚,形成劣幣逐良幣的情形,實非政府部門訂定該規範之原意。對於此種現象中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會指出,政府提出之修正措施形式上乃保障消費者、減少買賣糾紛,但事實上政府立意甚佳,但可行性不高,就不動產經紀業之觀點指出該修正案可能有以下四大缺失及顧慮:

一、打著「公平正義」的大旗的修法政策,政府單位真的準備好了嗎?

太多的案例證實為了公平正義匆促修法上路的失敗案例,內政部要房仲業者銷售物件之前要負起所有不動產土地與建物的相關資訊查詢,而大部分的查詢單位沒有網路建置,必須要公文往返,在先進國家來說是一則笑話,我們可以想像馬政府標榜「智慧台灣」的愛台建設也將是一則笑話。依據內政部統計處98-102年之全國買賣移轉棟數平均計約38萬棟(尚不包括土地買賣案件),依目前約8成買賣均透由仲介成交,即約有30萬棟之買賣要製作不動產說明書,而依經驗委託銷售案件每5件成交一件之比例計算,將有150萬份之不動產說明書需製作。另依目前實務統計平均每筆買賣至少有6家以上仲介業委託出售,其所需不動產說明書製作量將達900萬份(150萬×6家=900萬份);單以21縣市政府平均計算,每年各政府單位即需受理約43萬件查詢申請案。

政府單位每月扣除原承辦業務外,恐有約35,800份以上之申請函文,另加計土地買賣件數恐將達45,000份申請函。平均每天將有約2,045封以上之申請書查詢,而且每個建物要查詢的項目高達十個以上單位是沒有網站可查必須以人工公文往返查詢方式,在政府人力精簡下,對於政府單位可否於函到5天內函覆,實有疑慮,尤其全聯會曾測試發函,竟有21天才收到調查,顯見政府單位並未準備好。很多單位聽說將來可能每月有上萬封公文往返,都覺得不可思議,甚至認為所有人力處理這些公文也無法負荷,但我們的主管機構卻允而不聞執意要孤行,為的就是標榜維護消費者的「公平正義」,但我們要問:政府為什麼不花精神把網站建置完成在來做這件事?政府真的準備好了嗎?假如沒有,為何要產業與各行政單位付出這麼昂貴的人力代價,更別說環保問題了。

二、將不動產說明書應調查事項比照如土地開發興辦事業計畫應查詢項目範圍,誠屬不可思議

經查目前政府所擬增加之土地管制項目已如同辦理土地開發興辦事業計畫應查詢項目範圍,有諸多不動產經紀業無法落實的困境與困難,諸如調查單位的權限為何?調查的標準為何?調查單位的公信力為何?調查範圍的明確性為何?所調查的資料亦未有法律明確定義?公部門所管轄的單位未具統一性!公部門的資料不明確、不精準、更有些不開放…等,學者專家對於所調查之內容更無從清楚了解等,使得不動產經紀業完全陷於隨時被告(起訴)之風險。

三、要求不動產經紀人員必須集所有調查專才智識於一身,未考量事實能否做到

本不動產經紀業之所有從業人員僅具備不動產經紀相關智識其調查能力不應也不宜賦予有如官、學所期待之專業能力,尤其相當多之專業調查項目在新進國家皆需具備專業及認證之有經驗技術人才、以及器材及經費,擅自將所有責任加諸於經紀業人員身上,尤其國家考試之科目有些與實際所增加調查事項所需之專業調查技術似無關聯,卻需負擔政府本來就應公開之不動產資訊,顯有過分苛求之處。

四、有些調查項目.部分縣市並未受理查詢,而不動產說明書乃全國性一體適用,不應有縣市得受理申請,部分縣市未受理申請,政府機關在未做好全面公開網路查詢前,不宜貿然實施

據內政部統計各縣市回覆受理單位之結果,仍有部分業務縣市政府尚未劃分受理權責單位,在政府單位尚未備妥階段,貿然實施顯然勢必造成問題重重,尤其在這資訊發達時代,政府對於相關資料之申請卻仍停留在文書公文作業,且強調以公文往返為主方式,顯然無法與時俱進,亦不符合不動產經紀業之作業時程。尤其在本全聯會發函查詢後,最長竟達21日,與不動產經紀業之商事服務業所需之時間成本嚴重背離。以後賣方委託銷售物件可能要拖延20日以上才能正式上線,對賣方銷售權益與時效也會受影響。

不動產說明書之修定,全聯會給政府中肯的五大建議

基於上述不動產說明書應記載事項修訂之四大缺失,中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會,特此發表聲明並建議政府在修定不動產說明書之內容應考量及建議如下之五大方向:

一、若政府部門網站上已建置完整可公開查詢之調查項目,本會當全力支持配合

政府不應打著「公平正義」旗號討好消費者,卻活生生打擊經濟與產業發展,最後全民苦嘗惡果。政府應先針對公部門網站上可公開查詢之使用管制調查項目優先實施,全聯會自當配合政府政策落實。故對於尚未建置妥適之使用管制調查項目應於待相關單位完成建置網站後,以循序漸進、分段實施方式來落實不動產說明書之修正目的。

二、公部門所建置之網站上可公開查詢之調查項目各縣市政府應盡速全面建置完成,且查詢資訊應明確

對於不動產說明書所適用對象為全國不動產經紀業,故各縣市政府應亦應全面建置完成,否則本業將無所適從,且揭示資訊務必清楚,否則其建置查詢網站之功效將無法達成,如國家通訊傳播委員會所公開查詢基地台資料即不明確,無法有效達成揭露目的。

三、對於不動產說明書擬增訂之調查項目,應作整體考量分步到位,否則勢必造成打擊合法鼓勵非法的惡果

地方政府人力不足已相當嚴重,光取締非法業者效能不張即可看出端倪,如不整體考量各項利弊、驟然實施,恐將給非法業者更大之生存空間。試想一般出賣人知道一旦委託合法業者在未成交前就將有如此繁複的查詢項目,勢必轉由非法業者代為仲介,因為他們根本無須製作說明書。如此一來,合法業者將如同實價登錄出租人,自租無申報義務之疏漏規範,鼓勵非法營業,再次讓產業遭受打擊,不可不慎。在美國簽屬銷售合約同時,賣主也會提供一份上線銷售資訊表,在斡旋金正式存入信託帳戶(Escrow Trust Account),展開買賣程序之前, 賣主不需交付詳盡不動產說明書,報告及任何書面文件,因為有些資料是有時間因素的變動性,例如銷售中原來不漏水,斡旋中或買方確認購買後才產生漏水,又例如銷售中沒有嫌惡設施,但買方確認購買後才發現新增了某些嫌惡設施。

基於掌握銷售賣方之銷售速度與買方之權益與安全保障,因此詳細的調查資料都會在交易確認後進行,同時也顧及賣方個資安全。而日本的做法也是大同小異,主要是在確認買賣交易成交後才做更詳細的地物調查。而我們在政府機構沒有美日網站建置的完整性之前,應分步到位,才能讓資料取得更快速更容易。

四、以公文往返方式進行調查不符資訊化時代潮流,未有配套下貿然實施,賣方的銷售實效與權益也應公平的受到保障

依目前現狀有許多縣市單位因承辦人員業務量多,無法縮短承辦時間,本會擔憂一旦申請數量龐大將造成回覆公文時間拉長,未來本會擔憂影響我業之委託量意願,尤其在這資訊發達時代仍循公文往返方式作業,難以符合經紀業之需求。

按不動產經紀業仲介之對象均為自然人而非建商,本次不動產說明書增訂我不動產經紀業之調查事項,此亦恐進而增加非法業者之生存空間。本會建議政府應先主動將相關調查資訊建置於網站上,使一般人可得查詢,希藉資訊充分揭露下,能讓買賣雙方深入了解標的物之目前之限制狀況,本業亦可減輕遭賣方不必要之誤解。舉例而言,政府擬於調查事項其中增列基地台之調查義務,依目前現況除於顯見之建築物屋頂樓外,有絕大部分行動電話基地台現均藏身於大樓住戶某樓層,國家通訊委員會明確來函基於個人資料保護及商業秘密之需要,拒絕公佈設立之詳細地址,目前卻在主管機關實施去識別化之政策下目前於網站上僅公佈基地台設置之路段,此等於全部路段之房產價值將因增列基地台之調查事項將受影響。

五、建議有效解決交易糾紛,應將強推動全民所有不動產買賣案件均應製作不動產說明書,才是根本解決糾紛之道

有效解決交易糾紛不應局部推動,而應全面推動全民買賣房屋均需須製作不動產說明書,這才是健全房地產交易制度的解決之道,只要是買賣交易之賣方無論是否透過房仲業委託,皆應提供買方不動產說明書,才能避免交易糾紛,以及抑制非法業者到處囂張影響更廣泛的交易安全。同時在電子化時代,政府應該主動將影響買賣判斷之所有資訊於網站公開,而非被動受理申請,如此當更能有效保障買賣雙方權益、減少交易紛爭。

總而言之,政府不應處處打著「公平正義」與「居住正義」之旗幟,不顧實際作業程序之困難,不但不體恤基層人力的疲於奔命,更對於將來可預期的作業繁複與公文往返視若無睹,尤其是業者的聲音更是充而不聞,證所稅如此,奢侈稅如此,………,蒼天保佑,在馬政府的「公平正義」旗幟下,各行政機關不要急所欲為,最後不但揮垮了台灣經濟,更打垮了企業生存空間。

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