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房價透明化 「膨風」的是政府還是業者?

2014-09-01 15:57:43聯合新聞網

評張金鶚副市長 禁房仲代銷「膨風」論

【文/中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮】

台北市新上任副市長張金鶚日昨發佈禁令,禁止房仲代銷公布相關市場數據「膨風」。我們很欽佩新官上任急於想出如何要抑制房價的作為,這是首購與無殼消費者所迫切期待的。但房地產資訊的發佈不是只有業者,也包括學者專家與政府,過去專家學者也經常公布房價可能下跌的依據(包括所得比),而忽略其他重要的判斷因素(包括資金與利率匯率…等),不管他們的發佈的數據與預測結果準確與否,或是屢次預測不準的資訊到處公布,受害等待再等待不買房的消費者與這些專家的粉絲,還是會善意的健忘與原諒,因為專家說預測不準也是業者炒作的因素使然。當然業者的資訊發佈管道較多,也有可能部分資訊判斷有誤,在所難免。

政府與專家學者公布的產業資訊準確度才應該更受全民檢驗

資訊透明化時代來臨,房地產實價登錄上路,當初政府也誤信某些專家與學者的預測,以為實價登錄就是抑制房價的打房政策,當時我一再發表文章認為實價登錄對資訊透明化有益,但政府不要誤以為它是打房工具,它絕對可以加速交易的速度,但對價格的影響絕對是中性的,反而會因為價格透明讓過去觀望的首購者與換屋者積極進場,因此它對交易量的活絡是有絕對幫助的。

但政府初期揭露的資訊幾乎是選擇性與去頭去尾(去掉高單價與低單價物件)的揭露方式,讓民眾誤以為台北市根本沒有單價一坪兩百萬以上的豪宅,顯然過去政府在批評業者掌控不對稱資訊作多的心態,現在更嚴重的是政府在掌控不對稱的資訊作空,經過業者一再反映,上兩個月才修正盡量全面性揭露,並加註特殊高低單價的原因。

果然台北市就有兩百四十萬一坪的成交住宅,各都會也有一些特殊高價的產品揭露,這就是大家共同努力讓資訊更透明的成果。另外,現在的公布的成交數據其實是兩個月前登錄的資料,換句話說是三個月前成交的資訊,但業者因身在市場前線作業,比較有最新的即時分析或研究資料,如今以某一個單一個案資訊的不正確,卻要求業者沒有來源不得自行公布資訊與價格,否則要受罰。

試問,政府揭露的資訊來源經常性的錯誤(包括台北市過去有揭露一坪七萬元房價的錯誤訊息)誰來負責?

除了官方登錄的成交行情資訊以外,其他政府單位或過去的專家學者幾年來一直以片面資訊來源預測房價會泡沫房價會跌兩成到三成,以台北房價看天下,請年輕人不要買房,不要賣房,要一等再等,結果害了很多消費者因籌足的自備款縮水而更買不起房子,到底這要誰負起責任?

去年還有政府首長公布台北市某月價格比前年同期下跌,並膨風就是奢侈稅的威力產生的效能,請問這些錯誤數據哪裡來?發佈錯誤數據來源的單位要不要負責?

房仲業者有提供最即時資訊與解讀資訊的義務,過去政府膨風的程度絕對不亞於業者,資訊公布正確性請先由政府帶頭做起

總之,我贊成業者要自律,也不得空穴來風發布資訊,尤其單一建案推出實對周邊公共建設的規劃資訊一定不得膨風。但房仲業各品牌有專業人是針對市場現況做分析與解讀這是理所當然,各業者也不得介入炒短投資買斷的行為,至於各品牌公布的資訊準確度與否,自然會有消費者正負面的評價,這就會回歸到消費市場對該品牌的認同度與評價。

我贊成莊孟翰教授說法,若各業者不對現在政府公布的去識別化(隱藏門牌詳細住址位置)的成交公布資料加以解讀,無知的民眾光看同一條路不同的單價真有解讀能力嗎?那還要房仲業幹什麼?而房仲業憑經驗與研究提出的判斷又要提出資料來源,請問真有資料來源就能證明資料準確度嗎?政府對業者未免理得太少而管的太多?

政府常喜歡以公平正義大帽子扣住業者而討好老百姓,對弱勢的族群卻無建設性的住宅政策與稅制革新政策,每天麻醉自己奢侈稅有效,房價應該下跌,不跌的原因嫁罪於是業者炒作,所以為了防止炒股急促通過不像樣的證所稅,結果稅還沒抽到,交易量先緊縮,打到業者大量裁員,現在再來想辦法鼓勵短線當沖,政府已經亂了分寸。

前兩年為了防止炒房匆促通過奢侈稅,膨風稅收一年可以增加150億,結果稅連兩成都沒抽到,增值稅卻大幅萎縮,這些錯誤政策與資訊的判斷誰該負責?奢侈稅上路政府也不好好宣導,被抽到稅的大都是無知受害或自行買賣過戶的民眾。奢侈稅沒抽到,但交易量卻趴在地上,還說這就是短線退場所致。

到底政府知不知道打不到房價卻打到交易量的嚴重性,這會嚴重打擊台灣經濟發展與產業生存,認真打拼的產業受到打擊,老百姓消費意願降低,台灣還有希望嗎?我不希望業者炒房,我也從不炒房,但我要奉勸政府應該針對目前雖然立意良善但規劃不周的稅制(證所稅與奢侈稅)就勇於認錯廢除吧!

好好花幾年時間全面性檢討資本利得課稅完整的配套措施,降低民眾恐慌,才能設計出穩合民眾與業者的期待與接受的政策。內政部長李鴻源曾主張引導、創造、供給、稅制改革等政策概要藉以擴大都會版圖與疏導人口轉移並提高供給量紓解房價,這是我最能認同的政策,但要落實需要跨部會的合作,政府要好好整合跨部會去研究對策,才能有理想的住宅政策。

政府要業者不隨意公布看法,而政府卻常隨意發佈錯誤資訊,我們要問:「膨風」的到底是政府還是業者?

我一再強調房仲業是居間服務業,只希望交易活絡不希望房價暴漲暴跌,回顧1990到2000年時代房價表現平穩,但經濟表現活絡,房地產沒有太多短線炒作但交易量除了96年李登輝總總統發佈兩國論那年交易量較差以外,每年卻大都在四十萬戶上下,最高還有到四十八萬戶成交量,這不是炒作結果,而是當時資訊業蓬勃發展帶動經濟成長與民間消費的顯像,當時房價表現平平但交投活絡,也同時造就現在的房仲知名品牌。

如今,政府動不動把房價高漲因素嫁禍業者炒作,只重防洪不著利於疏洪,台北房價高就打台北,桃園房價高就打桃園,現在連中南部花蓮台東房價地價也高漲,是不是也要再打下去?

不照顧12%少數的無殼蝸牛,卻忌妒86%自有房屋者的房價增值,一再膨風房價會泡沫,讓民眾信以為真,一再苦等,害到的還是首購的消費者,才是真正量能急縮的主因。政府以為蓋些合宜住宅就能解決房價問題,蓋一千多戶社會住宅就能馬虎應付,到底政府的住宅核心政策在哪裡?

政府要業者不隨意公布看法,政府卻常隨意發佈錯誤資訊,或縱容部分學者發表不專業的資訊,我們認為,資訊的發佈正確性事要政府專家學者與業者共同努力,我們要說,有一流的政府才有一流的產業,我們還要問:「膨風」的到底是政府還是業者?

※延伸閱讀》


‧北市禁房仲膨風 李同榮:奢侈稅應廢除

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