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實價登錄上路前 消費者應有的認識

2014-09-01 15:57:44聯合新聞網

【文/中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長李同榮】

實價登錄三法齊修,原預計七月上路,但因系統作業不及預計延遲至九月啟動,一般民眾對實價登錄後房價是否合理化,皆抱著一份憧憬,期待房價能因而下修,但事實與結果會是如何,實在是眾說紛紜。茲就政府實施奢侈稅以來的成效分析,藉以分析實價登錄的由來、修法的內容與過程、以及未來對房地產交易市場的影響,提供給消費者作為購屋的重要參考。

「課徵奢侈稅」與「實價登錄」其實都是因為選舉而催生的早產兒,對房價的漲跌無法劃上等號

近年來大台北都會房價的飆升,早在五都選舉前就已經是高居民怨第一,經建會當時受命成立專案研擬「健全房屋市場方案」,在兩次匆促的專案會議中決定修正「不動產經紀業管理條例」,責成經紀業負起登錄責任,引起不動產經紀業者三大質疑:

(一)不動產經紀業認為,資訊透明化可以加速交易的進行,業者沒有反對的理由,但提報房價登錄的義務人應該是買賣雙方當事人,為何將責任推給第三者的經紀業;(二)資訊透明化若只依賴實價登錄,充其量只是達到交易透明,減少炒作空間,但卻不能與抑制房價完全劃上等號,因為房價漲跌主要因素在於供需問題;(三)政府對於經紀業所提報成交行情的真偽是否具有稽核的能力?

奢侈稅「特別稅法條例」,打擊短線炒作的政策動機我們給予肯定,但執行策略我們有諸多質疑

2012總統大選前,經過各方意見的彙總,終於提出平均地權條例與地政士法加上不動產經紀業管理條例三法齊修的方案,迅速在立院三讀通過,現在面臨實價登錄上路在即,大家一再質疑,實價登錄真能抑制房價下跌嗎?其實看看奢侈稅執行將近一年的結果,就知道問題不在房價,房價漲跌因素完全看供需,早在奢侈稅上路時,本人已經撰文預測奢侈稅只能抑制短線炒作但無法扭轉房價走勢,不但無法增加稅收反而會流失原有的稅基收入,事實證明如此,雖然短線炒作隱居,但假性需求被消除的同時,真正的購屋需求也被期望跌價的心理期待而掩蓋退縮了,如我所測,短線的奢侈稅政策只能收到短線的抑制效果,政府應該重新思考治本的長遠住宅政策。

對於財政部去年針對抑制短線炒作房價的奢侈稅「特別稅法條例」,打擊短線炒作的政策動機我們給予肯定,但執行策略我們有諸多質疑:

(一)公平性與周延性考量:自住得享有免課重稅權利,請問:一個沒有自有住宅的人頭是否可以一年內買賣多次,並可避免被課重稅?
(二)執行與技術面考量:奢侈稅課稅原則不是以實價課稅為基礎嗎?但連實價登錄都未上路,「實價」的資訊從哪裡來? 課稅的依據既然模糊不清如何做好稽核工作?
(三)課稅對象普及性考量:地價才是房價的重要成本結構因素,囤積土地才是炒作房價元兇,為何不見管制土地炒作的相關政策,國有財產土地的標售為何不能限期開發,否則就一律課以重稅?政府是否只打蒼蠅而不打老虎?如今政府停售國有土地,不願增加供給,抱著不做不錯的心態,真可謂因噎廢食。

以上幾點質疑只是點出政府在提出相關政策草案同時,應該廣徵建言與從長計議,以免倉促成軍的政策只能達到局部效果,卻難以解決房價高漲的問題核心。而為了打擊短線炒作投機客,政府卻也落入短線治標政策的迷失,打房課稅只能達到短期嚇阻功效,但真能解決房價高漲的問題嗎?從台灣不動產交易中心最新季報顯示,奢侈稅實施近一年來,各都會區房價不跌反漲(如附圖一),我們不得不再說一次:問題核心不在「房價」,核心問題在「供需」!

實價登錄上路後,成交資訊對於購屋者來說,只有閱讀能力卻無解讀能力,最終還是要依賴專家做好解讀功課,消費者有權利要求房仲業者提供詳盡的成交行情與分析資料,才足以做正確的購屋判斷。

資訊透明固然重要,但實價登錄上路後,購屋者只有閱讀能力卻無解讀能力,最終還是要依賴專家做好解讀功課,消費者有權利要求房仲業者提供詳盡的成交行情與分析資料,並靠自己智慧判斷市場價格真偽,才能避免資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱。我們要提醒購屋大眾,無論成交行情如何透明,資訊只供閱讀,最好是要經過專家協助解讀,在買屋的同時,要清楚的要求不動產經紀業提供更詳盡的物件細項資料與不動產說明書,例如前置移轉的時間、次數、屋主的身份、土地持分大小、附近成交的價格、、、都是經紀人應該如實告知的基本義務,因為在短期間內多次移轉,就可推斷該房屋是短線炒作的標的,根據不動產經紀業管理條例規範,不動產經紀人有義務提供銷售物件附近的成交行情,只是大數購屋者不會主動要求,有些經紀人也不會主動提供,或提供的只是片段的或篩選過的片面資訊,因此,購屋者應多找幾家不動產經紀業,多比較幾個經紀人所提出的資訊可信度,就能選出可依靠的專家,成為你的購屋顧問,並能專門站在買方立場,協助你解讀與評估不同的區段與不同的物件之成交價落差的因素何在,更重要的是消費者要勤做功課,多主動到各網站搜尋資訊,以自己的智慧與蒐集的資訊加以判斷,才能避免落入資訊透明化所帶來的錯誤判斷與購屋陷阱。

實價登錄三法齊修倒頭栽,讓地政士當登錄前鋒,責任風險需釐清,房價登錄的真偽要加諸買賣權利人責任,才是實價登錄成功與否的關鍵所在

只靠實價登錄其實很難稽核房價的真偽,因為政府說目前登錄與課稅脫鉤,買賣當事人就沒有登錄真偽的利害關係,解決房地產課稅問題最需要是提出一套全面性與公平性的賦稅革新方案,在擴大稅基以及降低稅率的前提下(讓民眾不會感受加稅的壓力),未來只有在資本利得實價課稅的基礎下,提出一套短中長期執行的完整配套措施,買賣屋交易雙方才會因牽涉前次交易移轉與後次交易移轉的稅賦權益而相互監督並誠實登錄,實價登錄也才不會有因要高貸而高報,因要避稅而低報的隱瞞行為。目前,內政部研擬的實價登錄草案,其實還有很多盲點存在,譬如租賃物件屋主自租就不用登錄,交由仲介就必須登錄,儼然是鼓勵屋主不要透過仲介就可避掉登錄的義務與逃稅的便利,對經紀業發展與稅制改革只能說是開倒車的作法。實價登錄政策,雖是全面性與公平性的交易制度革新,但也是一項相當艱鉅的龐大改革工程,更是未來實價揭露與資本利得課稅的重要依據,其規劃與執行都需要有相當的行政魄力與抗壓力,必須花較多的時間研議與溝通,然而現在實價登錄三法齊修,但方向卻是倒頭栽,讓地政士當登錄前鋒,責任風險需釐清,未來房價登錄的真偽才是實價登錄成功與否的關鍵所在。雖然財政部長提到下半年會提出房地資本利得實價課稅議題,但證所稅所引起的烏煙瘴氣仍然未消,房地的實價課稅更將是遙遙無期,尤其實價課稅是需要實價登錄啟動後數年才能有課稅依循的資料庫,因此未來談不動產實價課稅,應是長期規劃完整配套,不宜匆促公布,才不至引起人心惶惶,市場又起無謂波動,造成民怨升高與執政者的沈重負擔。

資訊透明化不等於房價合理化,供需是因,房價是果,只有「健全稅制」才能導正房市,也才能防止房價的不正常炒作!

政府偏頗的房地產政策,創造了房地產短線炒作的環境,供需是因,房價是果,但政府卻倒果為因,不但不強化供給,反而因噎廢食,以為停售國有財產土地,就能防範土地飆漲,這種不做不錯的心態,讓政府成為囤積可建土地的最大元凶,所以我們要問:奢侈稅打房,真的打中要害嗎?我們很擔心最終結果是蒼蠅倒地而老虎發威,抑制房價效果卻非常有限。我們過去一再呼籲政府,健全房市要先健全稅制,健全稅制要先落實資本利得「實價課稅」,而實價課稅要能降低民間抗性且能徹底執行,只有政府啟動稅制改革,並且在擴大稅基的基礎原則降低稅率,讓民眾在沒有增稅疑慮下放心的實價申報,這樣才能建構實價登錄的基礎建設,一旦實價登錄制度啟動後,資本利得實價課稅制度就要迅速規劃接軌,未來才會在買賣方相互監督之下,建立起實質獲利者必須課稅的健全稅制基礎,這才是解決房市投機者逃稅的根本辦法,房市也就會在資訊透明化的架構下,以及社會公平面的基礎上,建立起勿枉勿縱,並避免錯殺無辜的房市健全方案。

從【城市改造】與【都會擴張】的面向為規劃之出發點,提出治本的解決方案

眾所皆知,短線人為炒作是房價高漲的原因之一,但卻不是主要的原因,短線炒作與房價高漲有連帶關係但沒絕對關係,房價漲跌的核心因素是「供需」,短線炒作必須要有供需失衡的有利環境才有生存條件,所以調解供需才是真正的治本解決之道。我們一再強調房價反應的結構因素是土地、人口、產業、資金、國民所得……等,而都會區具有與全球化連結的效應,所以資金集中、產業集中,自然高所得人口也集中,但在土地稀少的前提限制下就產生供需失衡現象,當然就容易提供短線炒作的有利環境與機會,使得房價不斷的水漲船高。未來,我們不得不重視一個問題,就是當市場無疆域化、資金移動全球化的時代來臨,尤其是近年來全球熱錢流入加速,加上ECFA啟動元年的預期效益,陸資對台灣不動產市場的投資有利環境早已垂涎三尺。所以當今之際,抒解房價的根本解決方案要從供需的面向為策略思考之起點,從城市改造與都會擴張的面向為執行規劃之出發點,我們要再三重複的提出以下四點治本的解決方案:

(一)城市改造面向~加速促進「都市更新」,在有限空間「解決供需失衡」之現象
(二)都會擴張面向~加速完成大台北「三環三線」捷運系統,在既定範圍「擴充都市商圈」之榮景。唯有加速大台北三環三線交通建設連結的執行效能,並克服都市更新執行的重重障礙,才能有效擴張大台北都會腹地與商圈,並創造黃金十年大台北國際都會嶄新風貌,而大台北都會將在人口成長趨緩與都會商圈擴大的環境下,達到調解房地產供需與解決高房價的長期功效。
(三)開放大都會區國有土地,由民間出資興建只租不售的社會住宅,利用租金回收做為建商合理的投資報酬率,這樣就能解決短期大量興建社會住宅所缺乏的營建資金,可謂一舉數得。
(四)大力開放陸資來台投資公共建設與交通建設以及觀光資源,藉以加速公共建設與交通建設的速度,迅速擴大都會商圈抒解供需,並發展中南部觀光資源與提高就業機會,南北落差才有縮短的機會。我們非常贊成「三環三線+都市更新」的房地產長期有效政策,但「速度」與「效能」才是真正考驗政府的執政能力,期盼執政者不要讓長期政策成為政治虛晃的口號!

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