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通車捷運宅 東方不敗神話破滅了嗎?

2015-07-07 14:13:00聯合新聞網 吉家網_李同榮

板南捷運線最後一哩路,頂埔站延伸線於七月六日通車,各界關注捷運通車沿線的房價表現是否仍然亮眼?根據住展雜誌七月二日公布最新調查報告,預計年底前完工通車的捷運土城線延伸頂埔站及機場捷運,沿線房市今年上半年不但沒有慶祝行情,有些區域房價還不漲反跌。因此,很多媒體大肆報導捷運不再是助漲房價的萬靈丹,大家開始質疑,捷運宅東方不敗神話,是否就此破滅?

板南捷運線最後一哩路,頂埔站延伸線於七月六日通車。 圖/報系資料照
板南捷運線最後一哩路,頂埔站延伸線於七月六日通車。 圖/報系資料照

吉家網不動產董事長李同榮對此提出不同看法,他認為住展提出的是以預售屋為主的統計資料,捷運通車的土城延伸線與即將通車的機場捷運線沿線的成屋市場仍然呈現小漲或抗跌的現象。預售市場中,有些區域小漲有些區域不漲反跌,李同榮認為這些現象是受市場因素影響,不代表捷運宅東方不敗神話破滅,其主要理由有二:

(一)通車捷運宅周邊預售屋表現漲跌互見,是市場環境因素造成!

吉家網不動產董事長李同榮分析,捷運宅周邊房地產的漲勢一般可分為四階段:1/捷運規劃定案時,漲多的是土地。2/捷運動工時,漲多的是預售屋。3/捷運通車前,漲多的是中古屋。4/捷運通車後,漲多的是商店。上述住展的統計局限於預售屋,試想,民眾預期房價下跌心理下,預售屋當然會受市場影響調整售價,否則民眾不會購買高於新成屋單價太多的預售屋。

(二)通車捷運宅的房價表現仍然優於市場大盤,尤其是中古屋表現優於預售新屋

李同榮表示,依據住展統計的推案新屋中,除土城房價今年不漲反跌之外,機場捷運沿線今年來也漲跌互現。沿線以林口、泰山房價表現最為強勢,今年來漲幅分別為2.7%、1.6%;至於新莊、蘆竹、大園、中壢都不漲反跌,李同榮指出這些統計是以預售新屋為主,他甚至認為量大區塊的預售行情仍有較大幅度的調降空間,這是市場大環境因素影響,而非通車捷運宅的神話破滅因素造成,事實上這些區域的房價表現仍然優於其他區塊。

依據吉家網不動産對土城捷運延伸缐頂埔周邊與機場捷運沿線成屋與中古屋市場的統計,一年來因通車因素影響,中古屋大都呈現小漲的現象,只是漲幅都縮小在2%-5%之間,與過去捷運宅通車的前一年漲幅大都會超過10%~15%以上的情況的確大不相同,但這是市場景氣反轉因素,不能解釋為捷運宅神話破滅因素,至少這些區塊的房價表現仍然優於市場大盤。頂埔站未來將銜接三鶯線,年底三鶯線可以統包,對於未來三鶯、部分土城地區,是捷運生活圈真正的延伸。

另外,機場捷運沿線在過去一年的中古屋房價也大都呈現小漲現象,唯新莊與林口因過去規劃過多大坪數新屋,在目前市場現況呈現滯銷情況較為明顯,其他如中小坪數仍然是市場需求主流,也是未來房價表現較佳的產品,對年輕人未來買低於每坪三十萬單價的捷運宅也是優先的選擇。

通車捷運宅周邊仍然是首購者「長期持有」「抗跌不敗」的優先首選

綜上所述,捷運宅通車時點,仍然具有助漲或抗跌之效應,預售市場房價不漲反跌是市場預期心理現象,現階段民眾購買預售屋,必須比較新成屋之成交行情,若高於10%以上就有套牢風險,年輕人此時購屋選擇,仍以捷運周邊步行十分鐘半徑範圍,與未來三年內即將完工通車或已開工捷運沿線之中古屋,仍然是長期持有抗跌不敗的購屋首選。

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