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名人找個家/曾東茂 有三大心法

2022-06-11 00:51:23經濟日報 記者廖珮君/台北報導

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供
瑞普萊坊董事長曾東茂有三大購屋心法,一是買房時機最重要,掌握不動產周期,在市場最低迷時危機入市,可搶到低價;二是買房的地點,以自我需求為出發;三是建商口碑,口碑好、品質佳,住得舒服也有較大增值空間。

曾東茂在1986年結婚後,隔年就買了人生第一棟房子,是位在台北市羅斯福路五段景美萬隆的潤華大樓。那時候曾東茂剛從研究所畢業的社會新鮮人,那時潤華大樓一坪7萬元、總價200萬元,以他當時月薪2.2萬元、年薪只有26.4萬元估算,等於他得至少七年半不吃不喝才能還完。

當時身上只有20萬元存款的他,自備款僅一成,他跟銀行借了七成房貸、再搭配二成信貸,當時貸款利率更高達13%。

他畢業後半年就大膽進場買房,大家都擔心他房貸負擔太重,但曾東茂卻有不同眼光和看法。

他說,民國70年代,當時台灣經濟正在起飛階段、所得物價齊揚,存放款利率約在13~14%高水準,那時候投資或買房最有利。

他認為,應該善用財務槓桿原理和銀行借錢累積財富,簡單說「就是要用錢滾錢」,不須等到錢存夠才買房子。

1987年以總價200萬元買入、2004年以1,000萬元出售,賺了四倍。

第一次購屋是台灣經濟起飛時,第二次則是2003年爆發SARS,當年房市低迷時,他也出手了。

SARS風暴隔年,他買了位於和平西路上的「百達富麗」,當時一坪40萬元,他自備款拉高到三成,當時房貸息已走低,他也開始做了一些投資、賺取差價。

第三次購屋是2017年後,政府打了五年房市,當時百坪豪宅幾乎賣不動,市場信心又陷低迷,2018年他看準南京松江上的「琢豐」,以預售屋方式介入。

他說,這三次買房都是掌握不動產周期、逢低介入,但改變他不動產投資最大轉折點是:學會應用美國CCIM的投資槓桿概念。

這概念是指,不動產無融資時,投資報酬率大於貸款利率狀況下,槓桿操作愈大(指貸款成數高)、自有資金收益率更大,越能替投資者累積財富,這就是「正槓桿」;反之,為負槓桿,借愈多錢、自有資金報酬率愈低、反而減少財富。

他給年輕人購屋的三大建議,一是不能只靠薪水買房,應該要去投資,才能累積自己財富,二是掌握不動產市場,看看機會在哪裡,三是時機點最關鍵,當市場相對低迷時介入,並善用銀行的錢、錢滾錢做槓桿理財。

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