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名人找個家/黃昭棠 三招入市

2021-09-11 01:50:56經濟日報 記者趙于萱/台北報導

華南永昌投信董事長黃昭棠。記者許正宏/攝影
華南永昌投信董事長黃昭棠。記者許正宏/攝影

華南永昌投信董事長黃昭棠有幾次特殊的買房經驗,他曾當過房東、到日本置產。他認為投資房地產就像買基金,箇中的要領有三:一是培養面對趨勢的能力,必要時危機入市;二是不熟悉的市場,要多方了解;三是做好下檔保護,留得青山在不怕沒柴燒。

他也建議想買房的年輕人,應先學會理財,累積一桶金再來買房,並能善用時間換取空間、先買小再買大。等到行有餘力可做多元投資,特別是後疫情時代波動大,諾貝爾經濟學獎得主席勒曾自創能發掘價值型潛力股的「席勒本益比」,建構出長期績效穩健的投資組合,值得參考。  

黃昭棠1994年投入職場,當時他還沒存到一桶金,就構思若有一筆資金時,要不要先買房。考量台北士林老家寬闊,結婚生小孩仍夠用,因此轉思其他用途。因緣際會在一位長輩的介紹下,首次買房買了正在興建的汐止國泰醫院的附近的房子。

國泰醫院是汐止首間大型醫療院所,長輩看中的正是未來的人流潛力,但長輩也指點,並非買在醫院附近就賺錢,若是交通中心附近,人潮進進出出,駐足者不會多,應挑選通往醫院、人流必經的巷弄或市集附近,因此他選擇一間巷內的標的翻修為店面,第一次租給退休老兵開便利店。  

店面經營的頭兩年,確實帶來穩定現金流,未料2000年象神颱風引發汐止大淹水,幾乎讓心血泡湯,黃昭棠幾經思考後,判斷確保收入和損失控制是要務,因此先向房客調降租金。 不幸的是,隔年又遇納莉颱風,房客真的撐不下去,黃昭棠直言,兩次颱風讓他很沮喪,但慶幸貸款買房時,控制每個月的本利和不超過3萬元,因此碰到「黑天鵝」也不致讓趨勢正確的投資被迫中斷。  

後來醫院完工,要解決汐止水患的分洪道也興建了,人流穩定便吸引長期租客,而他的房產價值也翻了三倍,當時建議的那位長輩,更是懂得危機入市,在水災時買下一整排房,如今成為不愁吃穿的包租公。

黃昭棠另一個買房經驗,是在仲介推薦下投資東京房產,那時號稱每年有6~8%收益率。黃昭棠當作分散投資又能創造收益,用閒錢買了可以招租的物件。但實際投資後,發現代管公司費用不低,外國人稅負高,加上不熟悉當地利率和匯率趨勢,摩擦成本很多,最後碰上東奧的機會打平脫手。因此他建議,不熟悉的市場應多了解,或是選擇REITs分散風險,同樣能參與多元的市場。

買房店面匯率

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