名人找個家／許崑泰重軌道經濟

2021-06-26 01:35:09經濟日報記者謝艾莉／台北報導

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藍天、宏匯集團董事長許崑泰在兩岸都有不動產投資，他個人私藏多年的投資房地產心法，除了瞄準軌道經濟外，最重要的就是要親自走一趟，親眼見見當地現況，且實測當地的人流量。

投資房地產30多年來，許崑泰有一套獨到的選址心法，他認為「軌道經濟」是不變的定律，無論到哪個城市就是跟著地鐵走，如果能有多條線的交會站那就更好。

此外，篩選可行地點後，許崑泰通常會親自走一遭，在路口站上一個小時，不同時段都會來測試，默數眼前經過的人流量，最終再以實測時間的顛峰或離峰，稍微調整數字加以計算，以早上8時到晚上8時觀察，若在中國大陸，這12個小時的人流量能夠達到2萬人則可以投資。如果是台灣的話，少說也要1萬人的標準。

前後歷時長達13年、總投資金額逾600億元的「台北雙子星聯開案」，由藍天宏匯團隊遞補簽約，據悉，許崑泰看上台北雙子星的原因之一，正是台北車站每天50萬人次人潮，不用親自到場實測，台北車站的人潮即錢潮，讓他對未來的發展有信心。

宏匯集團為許崑泰於民國86年創立，主要從事商業不動產開發、設計規劃、興建與經營管理業務，以經營商場、A級辦公大樓、五星級飯店為強項。許崑泰一直以來投資商用不動產，都是以投報率為原則決定兩岸發展策略，中國大陸的土地經過幾年已經翻漲，雖然換算下來大陸的投報率還是比較好，但是當地的利息很高，因此即便投報率有7%~8%，扣掉利息4.5%~5%，相比台灣投報率只有4%，但扣掉利息1.5%，兩岸目前實際報酬率差不多。

許崑泰日前表示，他手上好的地點的商用不動產根本捨不得賣，「賣了就買不回來」，所以，他才會加重在酒店和百貨公司等靠服務，長期才能回收且收現金的不動產投資，而且「商用不動產20年回收很正常」。

許崑泰與生俱來的「地產腦」，讓藍天、宏匯集團同事都相當嘖嘖稱奇，例如在1998年成立，為中國大陸第一個IT商場品牌「百腦匯BUYNOW」，當初許崑泰堅持要「自地自建」，也就是不向別人租店面，而是自己買地、自己蓋商場，且自己經營當房東，「從土地開發、商場順利開幕到賺錢，要花上九年、十年，經營周期很長」，但這個方式成本最低，效益最高，許崑泰贏在「有耐性」，因此能享受資產增值的果實。