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名人找個家/許崑泰 重軌道經濟

2021-06-26 01:35:09經濟日報 記者謝艾莉/台北報導

藍天、宏匯集團董事長許崑泰在兩岸都有不動產投資,他個人私藏多年的投資房地產心法,除了瞄準軌道經濟外,最重要的就是要親自走一趟,親眼見見當地現況,且實測當地的人流量。

投資房地產30多年來,許崑泰有一套獨到的選址心法,他認為「軌道經濟」是不變的定律,無論到哪個城市就是跟著地鐵走,如果能有多條線的交會站那就更好。

圖/經濟日報提供
圖/經濟日報提供

此外,篩選可行地點後,許崑泰通常會親自走一遭,在路口站上一個小時,不同時段都會來測試,默數眼前經過的人流量,最終再以實測時間的顛峰或離峰,稍微調整數字加以計算,以早上8時到晚上8時觀察,若在中國大陸,這12個小時的人流量能夠達到2萬人則可以投資。如果是台灣的話,少說也要1萬人的標準。

前後歷時長達13年、總投資金額逾600億元的「台北雙子星聯開案」,由藍天宏匯團隊遞補簽約,據悉,許崑泰看上台北雙子星的原因之一,正是台北車站每天50萬人次人潮,不用親自到場實測,台北車站的人潮即錢潮,讓他對未來的發展有信心。

宏匯集團為許崑泰於民國86年創立,主要從事商業不動產開發、設計規劃、興建與經營管理業務,以經營商場、A級辦公大樓、五星級飯店為強項。許崑泰一直以來投資商用不動產,都是以投報率為原則決定兩岸發展策略,中國大陸的土地經過幾年已經翻漲,雖然換算下來大陸的投報率還是比較好,但是當地的利息很高,因此即便投報率有7%~8%,扣掉利息4.5%~5%,相比台灣投報率只有4%,但扣掉利息1.5%,兩岸目前實際報酬率差不多。

許崑泰日前表示,他手上好的地點的商用不動產根本捨不得賣,「賣了就買不回來」,所以,他才會加重在酒店和百貨公司等靠服務,長期才能回收且收現金的不動產投資,而且「商用不動產20年回收很正常」。

許崑泰與生俱來的「地產腦」,讓藍天、宏匯集團同事都相當嘖嘖稱奇,例如在1998年成立,為中國大陸第一個IT商場品牌「百腦匯BUYNOW」,當初許崑泰堅持要「自地自建」,也就是不向別人租店面,而是自己買地、自己蓋商場,且自己經營當房東,「從土地開發、商場順利開幕到賺錢,要花上九年、十年,經營周期很長」,但這個方式成本最低,效益最高,許崑泰贏在「有耐性」,因此能享受資產增值的果實。

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