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財經觀點/房屋實坪制計價 到底可不可行?

2017-11-05 00:28:35 聯合報 第一太平戴維斯估價師事務所所長張宏楷

第一太平戴維斯估價師事務所所長張宏楷。 圖/張宏楷提供
第一太平戴維斯估價師事務所所長張宏楷。 圖/張宏楷提供

都會區房價居高不下,偏偏有些大樓公設比過高,讓花了大筆鈔票的購屋者產生「灌水」之感。繼內政部公布雨遮及屋簷未來將不予登記後,今年七月一日,公共政策網路平台上出現「房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價」提案;然而為了符合建築技術規則等相關法令,適當的公共設施有助維持使用安全。既然公設並非全然「無用」,完全不計價恐怕有待商榷。

「實坪制」推行前仍有許多面向有待討論。部分議題或許可在實坪制正式上路前先行討論,逐步解決現行不合理或不明確的登記制度。

目前民眾最關心的就是房屋計價基礎。若由現行「牆外緣」改為「牆心」或「牆壁內緣」做為登記面積測量基礎,測量面積將變小,由於前後產權登記基礎不一致,將影響價值認定,更會造成新舊登記制度的房屋稅顯著差異。

適當的公共設施,有助提高居住品質,而浮濫的公設則會造成灌水的嫌疑,因此在新舊制的過渡時期,價格評估除了以主建物單價計算,更應考量公共設施對主建物的效益,避免有失公允。

在實坪制明朗前,消費者可用共有部分面積與主建物面積比例,初步檢視公設比是否合理。再者,可檢視公設的內容與品質,看那些公設是必須,那些是純粹虛灌坪數的(如車道面積分擔多寡的合理性等),作為價格判斷基礎,這些也是專業估價師在評估房價時,會考慮因素。

未來若推動實坪制,消費者權益將會有更多保障。一方面建商會以最適規模來設計,不再追求最大總銷售面積,有助減少「灌虛坪」的浮濫公設。另一方面,除了必要公共設施外,也會朝向「可增加社區收入」或「對購屋者具吸引力」作為優先增設項目,例如健身房或圖書室等,會更貼近使用者付費原則,也讓消費者覺得錢花在刀口上。

實坪制的推行仍須審慎研擬,確認登記制度、公設分配與稅賦的合理性、公平性及透明性,才能有效解決問題,而非增生新的爭議。

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