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財經觀點/房價不斷演大漲小回 原因是…

2017-08-27 07:51:06 聯合報 中信房屋副總經理劉天仁

中信房屋副總經理劉天仁
中信房屋副總經理劉天仁
最近幾年,政府在居高(房價)思危下,祭出一連串打房措施,讓房屋市場移轉棟數從二○一三年卅七萬棟,下跌至去年的廿四點五萬棟,創廿六年來新低。

依照經濟學理論,市場價格由供給與需求決定,三年跌掉近十三萬棟交易量,房價應該跌得慘不忍睹。但參考信義房價指數,從二○一四年房價指數高點二九七點七八,到去年三月的低點二七四點二,最大跌幅只有百分之八;今年六月,房價指數更已回到二八二點三六。量縮如此劇烈,價格卻沒有明顯下跌,我認為關鍵在市場需求量比想像要多,供給則比實際要少。

許多人認為台灣的住宅自有率高達八成七,有購屋需求的人其實並不多。但這只是表面上的需求人口,市場上有許多表面看不到,實際存在並影響市場的潛在購屋需求。

首先是台灣民眾相信有土斯有財,有能力的人只要情況允許,多會加碼購屋;其次是台灣都市發展已屆汰舊換新階段;第三,許多年輕人成年後仍與父母同住,表面上這些年輕人屬自住有屋人口,但其實有分戶的強烈需求,只要有奧援,隨時成為房屋市場的潛在買方。

而在供給方面,由於台灣民眾普遍存著房地產即是財產、資產觀念,在市場低迷時,除了不得已必須處理售屋的賣方外,大多數屋主寧可握著房子滿足於財富感,等待下一波漲潮,因此常出現空屋不賣的情形。

台灣民眾對房地產特有的感情偏好,造成特別的供給與需求關係,正是過去房市不斷上演大漲小回戲碼主因。景氣回檔,交易量減少,價格雖會回修,卻回不去了。當去年交易最低量時,房價跌勢都如此緩和,未來要再重跌,機率更是微乎其微。

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