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改實坪制 「恐怕連房仲都說不清楚」 07:14

名家觀點/改實坪制計價的困難點

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2017-08-08 13:50:08 經濟日報 記者徐碧華記錄整理

淡江大學產經系副教授莊孟翰。 圖/報系資料照
淡江大學產經系副教授莊孟翰。 圖/報系資料照
■莊孟翰

民眾在公共政策網路參與平台推動連署「房價改實坪制計價」,已有5,000多人附議,通過門檻,內政部須在9月29日前回應。改實坪計價,以前也討論過,最終都認為不宜貿然實施,我相信這次答案也差不多。

上一波的討論改變了雨遮、屋簷的命運。當年消基會曾這麼形容:為什麼消費者要花一部賓士的錢去買鳥站的地方。其後雨遮、屋簷先是改為可登記不計價,明年元旦起,再改為不登記不計價,而陽台還是可以登記和計價。估計這一次仍可能導致遊戲規則的小幅調整,但不太可能把雨遮、屋簷不登記的結果擴及所有的公設,那可茲事體大。

先說改實坪制的困難點。首先,附議的人再怎麼多,絕對不會比擁有自有住宅的人多,根據主計總處統計,2015年台灣自有住宅比率高達84.23%。這是一個群體與利益比較的問題,畢竟無殼蝸牛是少數,政策上如果改為實坪制,因為公設(虛坪)不能登記,立刻衝擊有殼者的權益。

無殼者覺得房子很貴,買不起,想推動實坪制,降低房屋總價,大家都能夠理解。目前總價1,000萬元的房子,大概其中的300萬元是買了公設,只要實施實坪制,馬上可以省下300萬元;但絕大多數已有住宅的人不見得會同意,因為改為實坪制,資產馬上就縮水了,更何況他們在買房當初也支付了相當比例公設的錢。

附議的人可能會質疑:為什麼日本能,我們不能?今年5月,我到日本去考察,特地去了解這個議題,原來日本的公設不是不登記,而是登記在管理委員會名下,人家的管委會是法人,但台灣的管委會不具法人資格,那麼公設登記首先就得修法。

接下來,改實坪制必然也會衝擊地方稅收,一旦登記面積少三成,房屋稅和契稅也會隨之驟減,更何況近年地方政府財政日益困窘。當然,地方政府可以提高房屋評定現值來彌補稅收,但先前的大幅調升已引發民怨,不管有理、沒理,下任地方首長恐怕短期內都很難再動評定現值。

回頭來看公設比為什麼會一直增加,一是法規改了,例如「建築技術規則」規定,八層樓以上建築物要設置兩支逃生梯,所以公共設施面積增加了;另一是生活品質提升的需求,以前常見12層大樓只配備一部電梯,後來增加為兩部,也有配備三部的,這也增加了公共設施的面積。另外,地下停車場也成必要配備,停車格及其應分攤車道以外的車道面積也計入公共設施,也就是說,公設比的增加不一定要完全歸責於建商。

不能把公設比縮回從前,實坪制暫時又不受全民支持,內政部能做什麼呢?有,可以採香港模式,讓公設的分攤更透明,把遊戲規則訂清楚,例如當層的公共空間就由當層住戶分攤,八樓的電梯間、樓梯間、走道等等,就由八樓住戶分攤;屬於整棟大樓的公設就由全體住戶分攤;至於地下停車場的空間怎麼分攤更要講清楚,至少避免沒買車位的人要去分攤車道的公設。

另一值得關注的是,現階段政府正大力推動都市更新,公設比一旦歸零,不僅更新後原預期增加銷售面積(公設)的誘因消失,連帶原已登記有案的舊屋公設亦不得登記,其所衍生之後遺症不容小覷。

這是個民意高漲的時代,相信內政部也不會逕行決定,應該會經由論壇或召開公聽會讓大家把問題談清楚,免得過不了多久,同樣的問題又捲土重來。(本文由淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰口述)

雨遮公設

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