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財經觀點/環境變化 不動產煉金新課題

2017-07-30 07:51:46聯合報 住商不動產企研室主任徐佳馨

住商不動產企研室主任徐佳馨
住商不動產企研室主任徐佳馨
日前諾貝爾經濟學獎得主席勒(Robert J. Shiller)受邀訪台,他認為台灣現在房市就像美國二○○六年前一樣,沒有基本面支撐,且確實有修正可能,到現在都還沒有崩盤,所仰仗的並非經濟,反而較多成分落在社會學、心理學等非理性因素。

台灣民眾受限於先天「有土斯有財」的基因與後天投資管道有限的條件,以至於認為漲多跌少的不動產最具投資價值;可是當低基期、低稅負與高獲利的時代過去,民眾手上握著的到底是不是具有價值,能夠轉換為資本的「正資產」,值得玩味。

多數國人終其一生的財富積累多在不動產,偏偏在這當下,持有成本提高,大環境卻不好,房價日後漲跌未可知的狀況下,不少人嗅到不一樣的氣息,進而挑戰不動產的持有邏輯。因此,如何從現有不動產「提煉」出現金,或是透過改造等方式,讓現有不動產更具價值,成為持有者的新課題。

以前陣子熱門的以房養老為例,即使理性上明知利率與條件都不是最佳選擇,但卻能讓許多退休族趨之若鶩,說穿了,活到耳順之後,怎麼不會體認出房子能夠遮風避雨,可是惟有白花花的鈔票才能讓退休生活踏實的硬道理。

任何投資計畫評估,應對該計畫的技術、市場及財務可行性,進行綜合評估,缺一不可;不過在這當下,比起一般民眾思考出售或是抵押等變現作法外,持有大部位土地的業主,透過改建、合建,甚至都市更新,讓原有舊資產換上新風貌,不只是在資產帳面增值,新標的帶來的新願景,先不問結果能為本益比做了些什麼,至少過程能讓本夢比多添幾分姿色。

面對這時代,台灣人和不動產的相愛太長,回憶太美,可是內外環境丕變,持有者除了讓不動產「如如不動」的舊思維外,也是該想想莊子那句「相濡以沫,不如相忘於江湖」的時候了。

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