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補強實價登錄 還房市交易量真貌

2017-05-14 07:54:20聯合報 信義房屋企研室協理 蘇啟榮

信義房屋企研室協理 蘇啟榮
信義房屋企研室協理 蘇啟榮
上月底幾家房仲業者公布四月成交量變化,普遍較上月略增一成以內。不過緊接著六都統計的四月房屋買賣移轉量,卻是相反的月減一成三。截然不同的數據變化,實在讓人搞不清楚房市究竟是回暖還是降溫。

台灣長期沒有完整的房地產交易統計數據,最常用來衡量交易量的指標就是「建物所有權買賣移轉棟數」,指的是完成登記過戶的建築物數量。

然而房屋從買賣簽約到完成過戶登記,通常需要一個月左右的時間。因此,四月完成買賣移轉登記的房屋,大部分是在二月到三月成交。這也說明了為何業者發布的房市交易訊息,與官方移轉數據會有異同的情況,因為前者以簽約為主,後者以過戶為主,兩者統計的時間點不一樣。

如果移轉數據僅僅只有遞延的特性,那麼只要連續觀察幾個月的變動,還是可以衡量交易量的多寡及冷熱變化。但是建商交屋也需要辦理過戶登記,因此移轉數據包含了一、兩年前的預售交易,這就是買賣移轉統計難以用來判斷當期市場規模的關鍵。

台灣每年完工的新房子,大概是買賣移轉總量的三分之一,比重相當高;就算景氣低迷銷售率只有三成的時期,交屋量至少也占總移轉量的一成。當我們最常用來衡量交易量的移轉統計,其實有相當的比例包含了當期、一年前、兩年前甚至更早期的交易,試問如何判斷台灣一年到底有多少房屋買賣?數據的變化又真的能反映房市冷熱嗎?

誠然移轉統計旨在呈現「房屋所有權轉手數量」而非交易量,只是在沒有更好的參考資料之下,不僅業者分析產業規模、消費者評估房市冷熱、學者研究房地產景氣以至於政府擬訂政策,都大量的運用這項數據。產業實在需要一項明確的交易量統計,避免借用移轉資料而作出模糊的分析與判斷。

台灣在房地產的產權登記上做的相當詳實且正確,近年推動的實價登錄更補強了價金資訊,若能調整相關登記規範,讓預售交易時間可被辨識,就能夠還原交易量的真實樣貌,讓各界作出正確的運用。

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