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財經觀點/老宅都更 看看日本怎麼做

2016-09-26 07:40:54聯合報 記者吳曼筠紀錄整理

新光國際開發董事長林伯翰
新光國際開發董事長林伯翰
日本的住宅環境有幾大特色,不僅地狹人稠,還位處地震帶、火山帶上,受到各種天災威脅。但在高度文明發展下、日本仍相當富饒,甚至想方設法擴大向上及向下居住及活動空間。

台灣的土壤性質與日本相當類似,有人認為台灣許多地方有土地液態化,其實東京也面臨一樣的問題。但透過改良地質、現代化的制震裝置、並進行完善的地盤調查,加強建築設備,全權考量確定安全無虞後,才將容積率拉高,讓建築能夠向上、向下延伸,多出更多空間使用。

目前台灣除了政府機構以外的建築,最高容積率為百分之八百三十三。日本在卅年前的容積率就已經達到百分之七百,但日本政府不斷讓閒置土地、老屋進行活化,解決房屋老化問題,也進一步推動都市再生。以日本大型開發商森集團的ARK Hills開發案為例,六本木之丘容積率甚至高至百分之一千二百、虎之門之丘也高達百分之一千三百。

台灣同樣位處地震帶上,或許可以借鏡日本的前例。日本經過多次嚴重的地震襲擊後,日本政府鼓勵老宅改建並進行都更,前提是必須用更嚴格的建築法規規範。除此之外,日本政府非但沒有降低容積率,日本幾大建築案例的容積率還高過台灣。大樓倘有更多建築空間,也必須將部分回饋於民,讓社區居民共享,例如作為托兒所托育管理或照護老人。

台灣想進步到日本都市的居住空間,我有三點建議,首先必須要法規通盤檢討,且必須將台灣都更及未來都市面貌藍圖,清楚描繪出來再行改革。再者,必須與民眾全盤溝通,讓權利分配達到共識,最好能夠建立「轉換價格認定」機制。

何謂轉換價格認定?意思是舊屋都更後,必須要有公開、透明的價格標準,讓都更戶能夠清楚知道老屋換新屋後,能擁有什麼權利、能以現有老屋換到都更後多少坪數的居住空間及樓層?以日本例子而言,日本的贈與及遺產稅相當高,若房屋持有人同意都更後,則遺產稅可以大幅調降,作為配合都更的鼓勵。

最後,胡蘿蔔與棒子都必須齊備,因為都更不僅是地方政府權責,更需仰賴內政部與營建署等單位的配合。日本為了推動「防災都更」,擔心發生土地重大災害,還會給予參與都更者稅金上的減免,增加民眾都更意願。(本文由新光國際開發董事長林伯翰口述)

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