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財經觀點/朝房地合一方向規劃 改革「不動產持有稅」

2016-07-10 11:18:51聯合報 高力國際公司研究部董事李日寶

高力國際公司研究部董事李日寶
高力國際公司研究部董事李日寶
房屋稅近來掀起話題,理論上,房屋稅、地價稅等地方政府稅收,主要用於當地公共支出,包括興修街道、公園、警政、消防、教育、博物館、圖書館等,這些支出使座落該縣市的不動產,不論新舊,同時受益。

但基於選票考量,各縣市政府大多僅調高新落成房屋的標準單價,造成標準單價調新房、不調舊房的現象,其弊病不僅將稅收提高的額度,集中由新落成的房屋負擔,以致新落成房屋屋主難以承受,同時亦降低居民參與都市更新的意願,並減緩民間投資大型商業設施的步伐。

使用性質相同的房屋,僅因使用執照取得日或產權移轉日相差數天,稅賦負擔便有重大差額;部分舊屋受惠偏低的標準單價與累計折舊,使評定現值低於10萬元。

按現行稅法規定,評定現值低於10萬的房屋,免徵房屋稅。因此,有些持有上百筆房屋的投資人,每年繳的房屋稅總額竟然不到10萬元;這也造成同縣市、不同區的房屋之不公平。

舉例來說,台北市大安區30坪的四層樓公寓,其買賣市價、租金皆高於文山區30坪的12層新成屋,然前者每年應繳的房屋稅卻低於後者。

現行的地價稅與房屋稅稅基兼負多重用途,使主管機關調整時多所顧忌、動輒得咎,應考慮將現行制度砍掉重練,將不動產持有稅應比照交易稅,朝「房地合一」方向規劃,建議改革方向為:

一、稅基為土地、房屋所能產生的「客觀收益」。對不動產產生的「客觀收益」課徵不動產稅,取代現行地價稅、房屋稅,應該更符合量能課稅原則,且可以穩定不動產稅的負擔率。

二、稅率由地方政府訂定,各地方政府可視其所轄範圍的財政需求與土地使用情形,針對土地與不同用途房屋訂定適當的稅率。

三、單一稅率。目前我國的地價稅採累進稅率課徵,但實務上只有國營事業、人壽保險公司與大型購物中心等地主才會適用到最高稅率5.5%。其他的所有權人並非擁有的土地價值不夠高,而是藉由將土地分散給多家公司持有,以降低適用的地價稅邊際稅率。

四、最後,應對囤積不利用的土地與閒置住宅給予2到5倍的懲罰稅率。

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